Анализ первичного рынка коммерческой недвижимости (стрит-ритейл) в Архангельске за первые три квартала 2025 года показывает, что этот сегмент характеризуется крайне ограниченным предложением и высокой фрагментацией данных, особенно за пределами Центрального района. Большинство доступных данных относится к строящимся объектам в сегменте кирпич/монолит.
ДИНАМИКА ЦЕН ПРОДАЖИ В ПЕРИОД 01.2025 – 09.2025
Рынок продаж почти полностью сосредоточен в Центральном районе, где представлены объекты высокой и выше средней ценовой категории. В периферийных районах данные крайне скудны, что свидетельствует о минимальном объеме ввода новых коммерческих площадей в стрит-ритейле. Полная выборка данных в Маркетинговом исследовании рынка недвижимости Архангельска и Северодвинска за октябрь 2025 года.
Таблица 1: Динамика цен продажи (09.2025 против 01.2025)
| Район (ценовая категория) | Сегмент Площади | Цена 01.2025 (руб./ кв. м) | Цена 09.2025 (руб./ кв. м) | Динамика (01.2025 — 09.2025) |
| Центр (высокая) | до 50 (с 05.2025) | 214 000 | 208 000 | -2.80% |
| Центр (высокая) | 51-100 | 160 000 | 166 000 | +3.75% |
| Центр (высокая) | 101-250 | 196 000 | 201 500 | +2.80% |
| Майская горка (средняя) | 51-100 (с 04.2025) | 148 000 | 257 000 | +73.65% |
| Соломбальский округ (средняя) | 51-100 (текущего г.п.) | 192 000 | — | — |
| Центр | 251-500 | — | — | — |
Детальную динамику цен по сегментам (январь-октябрь 2025) можно увидеть в полной электронной версии Маркетингового исследования рынка недвижимости Архангельска и Северодвинска за октябрь 2025 года.
Основные тенденции и взаимосвязь Цены/Площади (Продажа):
- Высокая Волатильность и Фрагментация: Рынок продаж первичной коммерческой недвижимости крайне неустойчив. В Центре наблюдается сильное колебание цен внутри периода, особенно для средних площадей (51–250 кв. м).
- Самые Дорогие и Стабильные Сегменты: Самые маленькие объекты (до 50 кв. м) в Центре остаются самыми дорогими по абсолютной цене (208 000 – 214 000 руб./кв. м), но демонстрируют умеренное снижение (-2.8% с мая).
- Лидеры Роста в Центре: Сегменты 51–100 кв. м и 101–250 кв. м в Центре показали небольшой, но уверенный рост (+3.75% и +2.8% соответственно) за период. Это указывает на устойчивый спрос инвесторов и конечных пользователей на средние, наиболее ликвидные площади.
- Аномалия в Средней Категории: Наиболее заметна аномальная динамика в Округе Майская горка в сегменте 51–100 кв. м, где цена выросла с 148 000 руб./кв. м в апреле до 257 000 руб./кв. м в сентябре. Этот скачок (+73.65%) может быть вызван либо началом продаж крайне качественного, уникального объекта, либо разовой сделкой, что делает оценку данного сегмента крайне рискованной, но указывает на высокий потенциал премиальных объектов даже в районах со средней ценовой категорией.
- Отсутствие Крупных Лотов: В сегменте 251–500 кв. м на первичном рынке, а также во всех периферийных районах (Соломбальский округ, Варавино-Фактория), отсутствует сколько-нибудь значимое предложение, что делает эти сегменты крайне неликвидными для инвестирования на первичном этапе.
ДИНАМИКА ЦЕН АРЕНДЫ В ПЕРИОД 01.2025 – 09.2025
Первичный рынок аренды демонстрирует еще большую фрагментацию, поскольку большинство коммерческих помещений, как правило, сдаются в аренду после ввода в эксплуатацию.
Таблица 2: Динамика цен аренды (09.2025 против 01.2025)
| Район (ценовая категория) | Сегмент Площади | Цена 01.2025 (руб./ кв. м) | Цена 09.2025 (руб./ кв. м) | Динамика (01.2025 — 09.2025) |
| Центр (высокая) | 51-100 (с 06.2025) | — | 2 500 | Стабильно |
| Остальные сегменты | Все площади | — | — | — |
Единственный сегмент с достаточным для анализа объемом данных — 51–100 кв. м в Центре — показал стабильную и очень высокую арендную ставку в 2 500 руб./кв. м с июня по сентябрь. Эта ставка значительно превышает ставки на вторичном рынке (Центр: до 1 000 руб./кв. м ), что подчеркивает премиальность новых, современных площадей.
КОРРЕЛЯЦИЯ С ФУНДАМЕНТАЛЬНЫМИ И ЭКОНОМИЧЕСКИМИ СОБЫТИЯМИ
- Высокая Ключевая Ставка: Сохранение высокой ключевой ставки в 2025 году стимулирует спрос на первичном рынке, в том числе коммерческом, благодаря возможности использования программ субсидирования и льготных ставок от застройщиков. Однако высокие кредитные ставки для девелоперов и сохраняющаяся инфляция продолжают давить на себестоимость строительства, что не позволяет ценам продажи снижаться (за исключением самых мелких лотов, где фиксируется небольшое охлаждение).
- Развитие Логистики (АТФ): Инвестиционный проект по созданию крупного логистического комплекса на базе Архангельского тралового флота (АТФ) непосредственно затрагивает районы Майская горка (Ленинградский проспект, 324) и Соломбальский округ (Маймаксанское шоссе, 49). Это событие, хотя и не отразилось на статистике первичного рынка до сентября из-за его инерционности, создает фундаментальные предпосылки для роста спроса на стрит-ритейл в этих районах, ориентированного на обслуживание увеличившегося трафика и сотрудников.
ПРОГНОЗЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ/АРЕНДАТОРОВ
Прогнозы основаны на тенденциях I– III кварталов 2025 и влиянии объявленных фундаментальных событий.
1. Прогнозы для тенденций цен
- Центральный район (Продажа): Ожидается умеренный, но уверенный рост в сегментах 51–250 кв. м. Цены будут поддерживаться высокими затратами на строительство и устойчивым спросом, стимулированным льготными программами. Самые мелкие лоты (до 50 кв. м) сохранят премиальную цену.
- Аренда: Ставки аренды на новые, качественные объекты (51–100 кв. м) в Центре останутся высокими (около 2 500 руб./кв. м), отражая дефицит качественного предложения.
- Периферийные районы (Майская горка, Соломбала): В среднесрочной перспективе (ввод объектов после 2025 года) ожидается значительный рост инвестиционной привлекательности и, как следствие, цен. Застройщики могут начать активно осваивать эти районы под коммерцию, учитывая появление новых деловых центров (АТФ).
2. Выгодные предложения (покупка и аренда)
| Вид сделки | Площадь (кв. м) | Район (ценовая категория) | Основание для Выгоды |
| ПОКУПКА (Инвестиции) | 101-250 кв. м | Центр (высокая) | Устойчивая положительная динамика (+2.80% за 9 месяцев) и лучшая ликвидность по сравнению с более мелкими и дорогими лотами. |
| ПОКУПКА (Стратегическая) | 51-100 кв. м | Майская горка / Соломбальский округ | Покупка «на старте» в строящихся объектах в районах, которые получат толчок к развитию благодаря крупным инфраструктурным проектам (АТФ). Несмотря на волатильность цен, ожидается сильная капитализация после ввода в эксплуатацию. |
| АРЕНДА | 51-100 кв. м | Центр (высокая) | Высокое качество нового объекта по стабильной цене 2 500 руб./кв. м. Выгодно для крупного бизнеса, ориентированного на премиальный трафик. |
3. От каких покупок и аренды стоит отказаться
- Отказ от покупки/аренды:
- Крупные площади (251–500 кв. м): Стоит отказаться от поиска этих площадей на первичном рынке, поскольку предложение практически отсутствует. Из-за нулевой ликвидности и отсутствия статистики это делает инвестиции в такие сегменты крайне спекулятивными.
- Аренда в периферийных районах: Рынок аренды в новостройках вне Центра не сформирован. Предложение может быть некачественным или сильно переоцененным из-за дефицита.
- Предпочтение: Отдавать предпочтение покупке средних площадей (51–250 кв. м), которые в Центре демонстрируют положительную динамику цен, а в районах развития (Майская горка) имеют высокий потенциал роста, несмотря на сильную волатильность, характерную для первичного рынка.
