Ниже приведены некоторые данные и выдержка из статьи, посвященной тенденциям, а также  прогнозам рынка недвижимости Архангельска и региона и опубликованной в актуальном выпуске Аналитического исследования.

Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (по данным Росреестра)

Динамика темпов изменения количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (текущий период по отношению к аналогичному периоду прошлого года)

Согласно приведенным данным в Архангельском регионе наблюдается рост темпов заключения договоров участия в долевом строительстве в период I-III кв 2025 г. по отношению к тому же периоду 2024 г. Однако перед этим наблюдался затяжной тренд снижения темпа в период I-IV кв 2024 г. и I кв 2025 г. (год к году) синхронно с падающими темпами по Северо-Западному ФО и в целом по РФ.

Одновременно в I-III кв 2025 г. можно видеть корреляцию тенденции в Архангельском регионе и тенденции по Северо-Западному ФО и в целом по РФ, где уже на протяжении 2-х отчетных периодов наблюдается синхронное движение темпов от периода к периоду.

Наблюдаемый рост имеет коррекционный характер и, скорее всего, в ближайшее время рынок ожидает продолжение данного тренда. А пока мы видим, что крайнее соотношение — 0,99 (по Архангельской области) находится выше своих минимальных значений для аналогичных периодов прошлых лет: 0,81 и 0,54, но пока не достиг своих крайних максимальных значений: 1,13 и 1,12.

В номинальных величинах в I-III кв 2025 г. в Архангельском регионе интерес покупателей к покупке недвижимости на первичном рынке стал самым минимальным относительно аналогичных периодов, отслеживаемых с I кв 2019 г. В абсолютных величинах это: 3229 ДДУ в I-III кв 2025 г. против предыдущего минимума — 3261 ДДУ в I-III кв 2024 г. и максимума — 5200 в I-III кв 2020 г. (см. табл. выше).

Итоги 2-го полугодия 2025 года

ОБЩЕРОССИЙСКИЕ ТЕНДЕНЦИИ

2025 год стал для российского рынка недвижимости периодом глубокой адаптации. После завершения массовых льготных программ и периода экстремально высоких ставок, во втором полугодии наметился тренд на постепенное смягчение денежно-кредитной политики, что начало отражаться на поведении покупателей и девелоперов. Тем не менее, рынок столкнулся с новыми вызовами: высокой долговой нагрузкой населения и структурными изменениями спроса, которые в Архангельской области проявились особенно отчетливо.

К концу декабря 2025 года российский рынок жилья подошел к фазе глубокой структурной перестройки. Для Архангельска и Северодвинска этот период стал временем адаптации локального спроса к новым условиям льготных программ, таких как «Арктическая ипотека», на фоне рекордных объемов сноса ветхого жилья.

ИПОТЕКА И ИПОТЕЧНЫЕ СТАВКИ

Второе полугодие 2025 года ознаменовалось разворотом политики Центрального Банка. После пиковых значений первой половины года, ключевая ставка начала плавно снижаться: с июня по декабрь она опустилась с 21% до 16% годовых. Это дало рынку «глоток воздуха», хотя рыночные ставки по-прежнему оставались двузначными.

Несмотря на это, общий объем выдачи ипотеки по итогам года сократился на 10–15% по сравнению с 2024 годом, составив около 4,2–4,3 трлн. рублей. Важным качественным изменением стала «цифровая революция»: доля онлайн-заявок на ипотеку достигла 69%, а доля полностью цифровых сделок выросла втрое — до 31%. Среднее время одобрения кредита теперь составляет рекордные 5 часов. В Архангельской области основным инструментом осталась «Арктическая ипотека» под 2%, лимиты по которой были расширены, что поддержало спрос в условиях, когда средний ипотечный платеж по стране достиг 100 000 рублей.

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ

На федеральном уровне первичный рынок продемонстрировал устойчивость: в октябре 2025 года количество сделок выросло на 22% по сравнению с сентябрем. Средний бюджет покупки по России составил 9,2 млн. рублей при средней площади квартиры 46,5 кв. м.

В Архангельском регионе динамика была разнонаправленной. В Северодвинске новостройки в ноябре 2025 года торговались в среднем по 158 100 руб./кв. м. Застройщики активно использовали программы рассрочки, чтобы компенсировать падение классического ипотечного спроса. При этом в регионе начались процессы по комплексному развитию территорий, например, включение участков в Соломбале в программы застройки.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ

Рынок аренды в 2025 году рос медленнее, чем в предыдущем: медианная стоимость увеличилась на 11% против 17% годом ранее. В Архангельске к концу года средняя цена аренды однокомнатных квартир стабилизировалась в диапазоне 25 000 – 33 000 рублей. Рынок стал более сбалансированным: пиковые значения августа-сентября сменились предновогодней стабилизацией. Однако эксперты начали отмечать первые признаки перенасыщения рынка в сегменте малогабаритного жилья.

РЕГИОНАЛЬНЫЕ РЫНКИ АРХАНГЕЛЬСКА И СЕВЕРОДВИНСКА

Региональные рынки Архангельска и Северодвинска демонстрируют специфическую динамику, отличающуюся от общероссийских трендов.

В Архангельском регионе ситуация на рынке жилья обстоит следующим образом: начиная с января 2024 года и по октябрь 2025 года среднерыночная цена предложения новостроек в Архангельске (на примере квартир с площадями от 36,0 до 50,0 кв.м) двигалась в чётко определяемом диапазоне (см. далее график «Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центральных округов Архангельска /1-2-комнатные квартиры/»). Однако в ноябре цена предприняла попытку выйти из флэтового движения и уже в декабре 2025 года превысила максимальное значение ноября 2023 года, достигнув 157 000 руб./кв. м.

Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центральных округов Архангельска (1-2-комнатные квартиры)

Итоги 2-го полугодия 2025 года в Северодвинске схожи с Архангельскими: на протяжении всего полугодия среднерыночная цена предложения на строящееся жильё в Северодвинске (на примере квартир с площадями от 36,0 до 50,0 кв.м) двигалась в узком диапазоне, будучи фактически зафиксированной. Однако в декабре 2025 года цена пробила верхнюю границу диапазона, достигнув величины — 126 800 руб./кв. м что всё еще заметно ниже абсолютного максимума марта 2025 года — 134 800 руб./кв. м (см. далее график «Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центра Северодвинска /1-2-комнатные квартиры/»).

Такое синхронное движение цен на новостройки в обоих городах настораживает и выглядит как подтверждающий сигнал всплеска спроса и перетекания накоплений с депозитов в инвестирование в недвижимость. Сколь длительным будет этот период пока не ясно.

Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центра Северодвинска, исключая о. Ягры (1-2-комнатные квартиры)

На протяжении 2-го полугодия 2025 года разные сегменты рынка жилой недвижимости Архангельска и Северодвинска не были синхронны и наблюдалось разнонаправленное движение: например, в Архангельске — расхождение цен на первичном и вторичном рынках, а в Северодвинске — наоборот цены на первичном и вторичном рынках шли на сближение. При этом на вторичном рынке Архангельска цены поступательно снижались, в Северодвинске преимущественно имело место плавное повышение цен предложений.

Разнонаправленные тенденции в динамике цен на рынке жилой недвижимости (снижение на вторичном рынке в Архангельске против роста в Северодвинске) подчеркивает важность локального анализа и может указывать на различные стадии адаптации к общероссийским трендам, а также на влияние специфических региональных факторов. В то время как Архангельск объясняет снижение цен сезонным спадом и замедлением ипотеки, Северодвинск, вероятно, имеет свои особенности спроса и предложения. Это может быть связано с градообразующими предприятиями (например, судостроительная отрасль), стабильным притоком рабочей силы или меньшей чувствительностью к макроэкономическим факторам, что поддерживает локальный спрос и цены.

Таким образом, рынки двух соседних городов развиваются по разным сценариям, что требует индивидуального подхода к анализу и прогнозированию, а не простого экстраполирования общероссийских тенденций. Для покупателей это означает, что стратегии, эффективные в одном городе, могут быть неэффективны в другом. Инвесторам следует проводить глубокий локальный анализ, учитывая специфику каждого города, перед принятием решений, поскольку «средняя температура по больнице» не отражает реальной картины.

В КАЧЕСТВЕ ИТОГА МОЖНО РЕЗЮМИРОВАТЬ, ЧТО В АРХАНГЕЛЬСКЕ СРЕДНЕРЫНОЧНАЯ ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ «КВАДРАТА» НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ОБРАЗОВАЛА АБСОЛЮТНЫЙ МАКСИМУМ — 157,0 ТЫС. РУБЛЕЙ, ПРЕОДОЛЕВ ПРЕДЫДУЩИЙ МАКСИМУМ НОЯБРЯ 2023 ГОДА — 154,5 ТЫС. РУБЛЕЙ.

А В СЕВЕРОДВИНСКЕ ХОТЯ И ИМЕЛ МЕСТО ВСПЛЕСК ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ В КОНЦЕ ГОДА, ЦЕНА ВСЁ ЖЕ НЕ ПРОБИЛА МАКСИМУМ, ЗАФИКСИРОВАННЫЙ В МАРТЕ 2025 ГОДА — 134,8 ТЫС. РУБЛЕЙ.

ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК АРХАНГЕЛЬСКОГО РЕГИОНА

Важным фактором, простимулировавшим рост спроса в конце года, явилось плавное снижение ключевой ставки ЦБ РФ на протяжении всего полугодия. Второе полугодие 2025 года запомнится как период «разморозки» кредитования. Центральный Банк РФ, удерживавший ключевую ставку на уровне 21% до июня, перешел к циклу снижения: 6 июня ставка упала на 1%, в июле — еще на 2%, и к 19 декабря зафиксировалась на отметке 16%. Общее снижение за полгода составило 5%, что дало рынку необходимый импульс.

Ипотечный рынок в Архангельской области демонстрирует уникальные условия. Основным инструментом осталась «Арктическая ипотека» под 2%, лимиты по которой были расширены.

Средневзвешенные процентные ставки по ипотечным кредитам в Архангельской области во втором полугодии 2025 года

По состоянию на ноябрь 2025 г. в Архангельской области средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях была одна из самых невысоких за последние годы, однако самой высокой за последние 12 месяцев.

Объем выдачи ИЖК в Архангельской области во втором полугодии 2025 года (за период с начала года)

Если взглянуть на картину со стороны конкретных величин, то видно, что за период с января по ноябрь 2025 года на фоне высоких цен и не всегда выгодных ипотечных ставок, произошло заметное падение количества выданных ипотечных жилищных кредитов в Архангельской области в сравнении тем же периодом 2024 года, и составило -31,1%. Однако, с учетом поддержки государства в виде программ «Арктическая ипотека» и других, падение в Архангельской области не такое катастрофическое, как в некоторых других регионах РФ. Например, в республике Тыва падение составило -70,8%, в Карачаево-черкесской республике -46,4% и т.д., что является одними из самых низких показателей по РФ в целом.

Итого, несмотря на невыгодные ипотечные ставки (за исключением ставок по «Арктической ипотеке») и всё ещё высокие цены, в Архангельском регионе в конце 2025 года наблюдается всплеск спроса в сегменте новостроек на фоне снижения ставок по банковским депозитам, и, как следствие, перетекания инвестиций в пользу жилой недвижимости (первичного рынка). А это, в свою очередь, инициировало новый рост цен в этом сегменте рынка жилья.

Прогноз ценообразования на рынке жилья на 1-ое полугодие 2026 года

ИПОТЕКА

Главным событием 1-го полугодия 2026 года станет внедрение «плавающей» ставки по семейной ипотеке, которая будет зависеть от количества детей: 12% — для семей с одним ребенком, 6% — с двумя, и 4% — с тремя и более детьми. Ключевая ставка ЦБ, по прогнозам, продолжит снижение до 13–15%, а к концу года может достичь 12%. Рыночные ипотечные ставки начнут снижаться более заметно, но останутся в диапазоне 14–16% годовых. Также с марта 2026 года вступят в силу более жесткие требования к подтверждению доходов: банки будут обязаны ориентироваться только на официальные справки заемщиков.

НОВОСТРОЙКИ

Прогнозы на начало 2026 года варьируются от умеренно оптимистичных до осторожных. Эксперты «Циана» ожидают, что рост цен на новостройки в 2026 году составит 12–14%, опережая инфляцию. Это объясняется ростом себестоимости строительства и высокой стоимостью проектного финансирования. Однако альтернативные прогнозы от экспертов «ЕРЗ.РФ» указывают на более сдержанный рост — в пределах 3–5,5%, что объясняется возможным падением объема сделок по ДДУ на 16,5%. В Архангельске и Северодвинске рост цен в существующих проектах, скорее всего, не превысит 10% из-за ограниченной покупательной способности.

ВТОРИЧКА

На вторичном рынке ожидается рост цен в пределах 10–12% за весь 2026 год. Эксперты ожидают, что снижение ключевой ставки спровоцирует переток средств с депозитов (объем которых превысил 42,7 трлн. рублей) в недвижимость. Однако в первом полугодии в Архангельске возможна коррекция цен вниз в определенных сегментах. Для Архангельска это означает постепенное оживление спроса к весне 2026 года, однако рынок будет оставаться «рынком покупателя», где возможность торга сохраняется. Эксперты прогнозируют наступление периода, называемого «Кризис-2026», связанного с избытком предложений, особенно в сегменте квартир-студий.

РЫНОК АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ

Арендные ставки в 2026 году могут начать снижаться из-за затоваривания рынка. В Архангельске ожидается удешевление аренды, так как на рынок выйдет большое количество инвестиционных квартир-студий, купленных в предыдущие годы.

Рекомендации для потенциальных покупателей жилья на 1-ое полугодие 2026 года

Стратегия выбора и выгодные предложения:

• Фокус на «Арктическую ипотеку»: Это главный инструмент экономии для жителей Поморья. В 2026 году программа под 2% годовых продолжает действовать. Максимальная сумма кредита составляет 6 млн. рублей, но может быть увеличена до 9 млн. рублей, если площадь квартиры на вторичном рынке превышает 60 кв. м или в новостройке — свыше 64 кв. м.
• Использование субсидий для молодых семей: Программа «Молодая семья» в Архангельской области позволяет получить выплату в размере 30–35% от расчетной стоимости жилья. Это отличный способ сформировать первоначальный взнос.
• Новые правила семейной ипотеки: С 1 февраля 2026 года вступают в силу правила, согласно которым оба супруга должны выступать созаёмщиками. Взять две отдельные льготные ипотеки на мужа и жену больше не получится.

Чего избегать при покупке:

• Переоцененные студии в Архангельске: Ввиду прогнозируемого профицита этого типа жилья, ликвидность студий в 2026 году снизится.
• Квартиры с сомнительными планировками: Рекомендуется избегать объектов, не соответствующих новым стандартам Минстроя (студии менее 28 кв. м, 1-комнатные менее 36 кв. м).
• Объекты под снос: В Архангельске снесено рекордное количество домов в 2025 году. Тщательно проверяйте адрес объекта на вхождение в программы КРТ (комплексного развития территорий), чтобы не столкнуться с неожиданным переселением.

На чем можно сэкономить:

• Налоговые вычеты: Не забывайте о возможности вернуть до 260 000 руб. с покупки жилья и до 390 000 руб. с уплаченных процентов по ипотеке. В 2026 году также доступны социальные вычеты за образование и лечение, которые можно направить на погашение кредита.
• Материнский капитал: После индексации в феврале 2026 года выплата на первого ребенка составит около 737 205 рублей, на второго — до 974 189 рублей. Эти средства могут покрыть значительную часть стоимости жилья в Архангельской области.
• Торг на вторичном рынке: В условиях 2026 года покупатель с наличными средствами может рассчитывать на дисконт до 10–12%.

Заключение

Первое полугодие 2026 года станет временем постепенного восстановления доступности жилья за счет снижения ставок и внедрения новых гибких программ господдержки. Для покупателей в Архангельске и Северодвинске это период возможностей, требующий, однако, тщательного анализа ликвидности объектов и юридической чистоты сделок.

скомпилировано и дополнено по материалам:
© Аналитика рынка недвижимости Архангельска и Северодвинска,
ресурсов blog.domclick.ru, дом.рф, cian.ru

Полная версия статьи со всеми числовыми показателями опубликована в актуальном выпуске Аналитического исследования.