Ниже приведены некоторые данные и выдержка из статьи, посвященной тенденциям, а также прогнозам рынка недвижимости Архангельска и региона и опубликованной в актуальном выпуске Аналитического исследования.
Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (по данным Росреестра)
| Период | Российская Федерация | Всего по Северо-Западному ФО | Архангельская область и Ненецкий АО |
|---|---|---|---|
| I кв 2019 г. | 201 643 | 39 791 | 1 162 |
| I кв 2020 г. | 148 892 | 29 614 | 2 120 |
| Темп изменения, доли ед. | 0,74 | 0,74 | 1,82 |
| I — II кв 2019 г. | 444 464 | 90 941 | 2 814 |
| I — II кв 2020 г. | 279 185 | 55 717 | 3 486 |
| Темп изменения, доли ед. | 0,63 | 0,61 | 1,24 |
| I — III кв 2019 г. | 607 118 | 123 309 | 4 897 |
| I — III кв 2020 г. | 489 041 | 87 469 | 5 200 |
| Темп изменения, доли ед. | 0,81 | 0,71 | 1,06 |
| I — IV кв 2019 г. | 783 133 | 158 982 | 6 170 |
| I — IV кв 2020 г. | 763 764 | 133 216 | 8 721 |
| Темп изменения, доли ед. | 0,98 | 0,84 | 1,41 |
| I кв 2020 г. | 148 892 | 29 614 | 2 120 |
| I кв 2021 г. | 189 697 | 26 731 | 1 361 |
| Темп изменения, доли ед. | 1,27 | 0,90 | 0,64 |
Динамика темпов изменения количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (текущий период по отношению к аналогичному периоду прошлого года)
Согласно приведенным данным для Архангельского региона отмечена тенденция к резкому снижению темпов заключения договоров участия в долевом строительстве в I кв 2021 г. по сравнению с I кв 2020 г. Спад темпов наблюдался и на протяжении всего 2020 г.
При этом по-прежнему налицо расхождение с общероссийской тенденцией и тенденцией по Северо-Западному ФО, где отмечена уверенная, хоть и сдержанная, восходящая динамика темпов.
Подобный спад был ожидаем после всплеска интереса покупателей к покупке недвижимости на первичном рынке в I кв 2020 г. по сравнению с I кв 2019 г. Всплеск за I-IV кв 2020 г. по сравнению с I-IV кв 2019 г. не переломил ситуацию: после него последовала резкая просадка темпов.
Также это подтверждается динамикой изменения количества реализованных квартир на примере рынка строящегося жилья в Архангельске и Северодвинске: консолидация и спад интереса к покупкам в ответ на многомесячный рост цен на первичном рынке. Это видно из графиков, приведенных ниже.
Как и в IV кв 2020 года, налицо устойчивая с редкими всплесками коррекция интереса покупателей к новостройкам в течение I и II кв. 2021 г. как в Архангельске так и в Северодвинске.
В Северодвинске мы наблюдаем совершенно патовую ситуацию, где продажи нового жилья находятся практически «на нуле», а застройщики немотивированно продолжают наращивать цены.
Динамика основных характеристик реализованных квартир в Архангельске (все девелоперы)
Динамика основных характеристик реализованных квартир в Северодвинске (все девелоперы)
Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центральных округов Архангельска (1-2-комнатные квартиры)
Наблюдая корреляцию стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центральных округов Архангельска (1-2-комнатные квартиры), на середину 2021 года можно подтвердить общую тенденцию к попытке «взять» исторически максимальную планку стоимости, не смотря на очевидный спад покупательской активности.
Основной объективной причиной на сегодняшний день является спекулятивная стоимость, продиктованная застройщиками на фоне продлеваемой до 1 июля 2022 года льготной ипотеки.
Также отчасти оказывает и влияние исторически невысокая учетная процентная ставка, Центробанка, в связи с чем покупатели имеют возможность пользоваться заемными средствами с процентными ставками по ипотечным кредитам сравнительно ниже, чем это было несколько лет назад.
Резюме по итогам I-II кв 2021 г.
ФАКТОРЫ РОСТА ЦЕН НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ И АРХАНГЕЛЬСКИЙ РЕГИОН
Цены на жилье в Российской Федерации за год выросли на 12%. По официальным заявлениям, удорожание квартир произошло из-за увеличения себестоимости возведения домов, возросшего спроса и совокупности других факторов.
Среди ключевых факторов отмечались ограничительные меры, связанные с распространением новой коронавирусной инфекции, более чем в 50 регионах в той или иной мере работы на стройплощадках приостанавливались. Также отрасль столкнулась с острым дефицитом рабочей силы. Еще один фактор — это общемировая конъюнктура и рост цен на стройматериалы, по некоторым позициям, таким как металл, цены выросли в среднем на 70-80%.
Но правительство «осторожно» не признает того факта, что плохая продуманность программы льготной ипотеки стала той обратной стороной медали, вызвавшей основной ажиотаж и закономерный рост цен на недвижимость. Ведь ни один девелопер не упустит возможности воспользоваться таким лакомым куском как «бесплатные» деньги. А это, по сути дела, так и есть: государство выделяет на эту программу средства, а строители просто учитывают их как сверхдоходы, закладывая их в ценах на жильё.
Как следствие начал снижаться покупательский спрос, точнее возможность покупать вообще. Уже в I квартале на первичном рынке Архангельского региона был установлен антирекорд за последние 2 года (а может и относительный за всю историю) по количеству сделок в новостройках — 55 за месяц (январь 2021) по Архангельску и 88 — по Архангельской области в целом.
Продолжая пользоваться ажиотажным спросом, девелоперы закладывали в стоимость квадратного метра фактически сэкономленную переплату по кредиту. В результате, как и прогнозировалось, стоимость в новостройках продолжила поступательно тянуться вверх: по итогам I квартала 2021 года в Архангельске она увеличилась на 4,9% к началу 2021 года, а по итогам II квартала 2021 — суммарно уже на колоссальные 18,6% к началу 2021 года. Вместе с этим, основной пик спроса так и остался в III квартале 2020 года, и, начиная с декабря 2020 прослеживается отчетливая тенденция его спада.
Продленная с ноября 2020 года программа льготной ипотечной ставки в Архангельском регионе дала только временный всплеск интереса (точнее возможностей покупателей) к покупке жилья. И уже в начале 2021 года в Архангельске она охарактеризовалась провальными продажами, которые упали в 3,9 раза! в январе 2021 года по сравнению с сентябрем 2020 года (55 против 212 сделок). В Северодвинске продажи упали в 2,5 раза в январе 2021 года по сравнению с декабрем 2020 года (24 против 61 сделки). Но это было только начало года.
На протяжении I, II кварталов 2021 года Архангельск показывает временное увеличение продаж и затем еще более глубокое их же падение. Красочно видно как рынок пытается встать и вновь падает. В Северодвинске ситуация более катастрофическая — там с самого начала года продажи летят в пропасть и вот-вот «достигнут» нулевого показателя!
Всё это происходит на фоне и под музыку осознанного повышения цен застройщиками. На графиках продаж (см. выше) образовалась катастрофическая дивергенция, грозящая схлопыванием пузыря.
СРЕДНЯЯ ЦЕНА ПРОДАННОГО «КВАДРАТА» ВНОВЬ ОБНОВИЛА АБСОЛЮТНЫЙ МАКСИМУМ, СОСТАВИВ В ИЮНЕ 2021 ГОДА — 91,3 ТЫС. РУБЛЕЙ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ АРХАНГЕЛЬСКА И 101,5 ТЫС. РУБЛЕЙ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ СЕВЕРОДВИНСКА.
ВСЕГО ЗА I-II КВАРТАЛЫ 2021 ГОДА РОСТ СОСТАВИЛ 18,6% В АРХАНГЕЛЬСКЕ И 32,2% В СЕВЕРОДВИНСКЕ.
ПОДРОБНЕЕ О ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕКЕ И ЕЕ РЕЗУЛЬТАТЫ
На первый взгляд льготная ипотечная программа несет только добро и счастье:
— процент по ипотеке стал ниже — покупателям это нравится;
— спрос стал выше — это нравится застройщикам;
— увеличилось количество сопутствующих трат: в сделках задействованы компании в сферах ремонтных услуг и продажи строительных материалов — это нравится дизайнерам, бригадам и ритейлерам.
Льготная ипотека помогла рынку преодолеть самый непростой период — самоизоляцию и локдаун. Этот инструмент однозначно был нужен для преодоления кризиса весной 2020 года. Однако продление программы после 1 ноября 2020-го привело к рекордному росту цен на жилье.
Ниже приведен целый список побочных эффектов программы ипотеки с господдержкой, которые оказали негативное влияние на рынок, спрос и финансовое благополучие покупателей:
— Выросли цены на рынке новостроек (высокий спрос спровоцировал рост цен).
— Кредитная ставка спряталась в цене (застройщики заложили субсидируемый процент в стоимость).
— Подорожали предложения на вторичном рынке (рынок новостроек всегда подтягивает за собой «вторичку»).
— Ужесточились требования к первому взносу (ЦБ уже пообещал повысить планку для заемщиков).
— Площади квартир сократились (таким образом застройщики пытаются сделать объекты дешевле и привлечь дополнительных покупателей).
— Появился риск монополизации рынка (некоторые крупные застройщики могут предложить клиентам больше конкурентов).
— Выплата ипотеки стала труднее (при росте цен вырос и первый взнос).
— Другие банковские продукты проседают в популярности (тут страдают банки — никто не хочет заводить вклады и депозиты).
— Подорожало проведение ремонтов (стройматериалы стали дороже из-за падения рубля, стоимость услуг рабочих — из-за высокого спроса).
— Выросло количество инвестиционных сделок (и через несколько лет купленные сегодня объекты снова наводнят рынок).
— И еще один подводный камень — риск перегрева рынка и образования ипотечного пузыря.
ОЧЕРЕДНОЕ ПРОДЛЕНИЕ ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕКИ
Правительство Российской Федерации продлило государственную программу льготной ипотеки до 1 июля 2022 года.
Также правительство страны официально распространило программу семейной ипотеки на семьи с одним ребенком, который появился на свет после 1 января 2018 года. Кредиты по льготной ставке до 6% годовых можно взять на покупку жилья или строительство частного дома.
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ
Спрос на вторичном рынке в 2020 году вырос на 2%. Вторичный рынок недвижимости, в отличие от сегмента новостроек, остался без господдержки и был вынужден выживать самостоятельно. Несмотря на отсутствие льготного кредитования, ставки по ипотеке также снизились за счет пересмотра ключевой ставки. Это позволило рынку готового жилья не просто выйти в ноль по количеству сделок, но даже показать минимальный прирост.
Прогноз ценообразования на рынке Архангельского региона на III-IV кв 2021 г.
Если после запуска льготной ипотеки все рапортовали о том, что отрасль начала оживать, то после опьяняющего стимула последовало, как это и всегда бывает, закономерное «похмелье». Вспоминаются слова В. Путина на трибуне ООН по Сирийскому вопросу: «Вы хоть понимаете, что вы натворили…?!». Ирония судьбы и теперь это звучит как-то недвусмысленно в собственный адрес.
Вызванный, не до конца продуманными принятыми мерами, галопирующий темп роста цен на жилье привел к тому, что отрасль сама загоняет себя в угол, и мы все становимся свидетелями патовой ситуации, в которой строители сами из себя выжимают все соки — то есть, свои будущие прибыли, лишая себя на неопределенный период в будущем иметь распределенную прибыль и периодичную оборачиваемость. То есть «обеспечивают» себе голодный год, а то и два. Не все застройщики переживут этот непростой период. Красочный пример того как не следует стимулировать экономические процессы.
За первые два квартала 2021 года цены на жилье снова выросли. Снижение ставки рефинансирования сделало ипотеку дешевой, а вклады — непривлекательными. Люди будут вкладывать в недвижимость как более стабильный и понятный актив. Вряд ли государство в течение этого года откажется от низких ставок по ипотеке. Пока оно продолжает экономическое стимулирование, рынок недвижимости будет разогреваться.
Корректировка цен, безусловно, будет. Застройщики очень тщательно будут следить за продажами. Как только наметится просадка, они тут же начнут корректировать цены — сначала с помощью рассрочек и других акций.
Стоимость аренды, не исключено, будет расти из-за общего повышения цен на недвижимость. Новый закон об аренде, который пока обсуждается, также способен повлиять на ставки аренды.
Рано или поздно надувание ипотечного пузыря должно прекратиться. Есть яркие примеры, когда низкие (около 2–3%) ипотечные ставки в США привели к огромному росту цен на жилье и закредитованности населения. Но надеяться на то, что после окончания программы льготной ипотеки цены на новостройки сильно упадут, не стоит. Скорее, они зафиксируются на какой-то планке и будут держаться.
Также следует помнить, что по прогнозам увеличение себестоимости строительства жилья в России до конца года составит от 16 до 35%. Главными причинами роста себестоимости строек станут ослабление курса рубля, увеличение цен на стройматериалы, рост инфляции, ажиотажный спрос на жилье и нехватка рабочей силы из-за ограничений на въезд в страну для мигрантов.
ПРОГНОЗ ОСТАНОВКИ РОСТА ЦЕН НА ЖИЛЬЕ
Цены на жилье в России могут перестать расти в ноябре 2021 года. К такому выводу пришли в компании Realiste, в которой исследуют рынок недвижимости с помощью искусственного интеллекта.
Ноябрь 2021 года станет концом „рынка продавца“ и началом „рынка покупателя“. После этого цены на недвижимость еще какое-то время будут держаться на прежнем уровне, в режиме ожидания. Затем, еще через 4-5 месяцев, собственники пересмотрят свои цены на квартиры и пойдут на уступки.
Предположительно в ноябре в стране зафиксируют максимальную цену на недвижимость при среднем сроке продажи квартиры в 50 дней. После этого момента стоимость жилья уменьшится, а срок продажи увеличится. Также к ноябрю продавцы «вторички» и застройщики начнут делать скидки на недвижимость в размере 10-15%.
ВЫВОДЫ
В III-IV кварталах 2021 г. инерционный рост цен на первичном рынке станет невероятным сценарием развития событий, не вписывающимся в логику, и, скорее, похожим на пир во время чумы. Но, конечно, это будет только продолжением попыток застройщиков протестировать толщину кошелька покупателей. На рост цен может также повлиять и пандемийная составляющая, ведь рост цен на недвижимость наблюдается во всем мире.
Беря во внимание резкий спад темпов заключения договоров участия в долевом строительстве в Архангельском регионе на протяжении I, II кв. 2021 года по отношению к предыдущим периодам (см. выше), можно ожидать и проявление стагнационных явлений.
В результате программы льготной ипотеки возможности у конечного покупателя не расширились. Это просто иллюзия. Денежной массы больше не стало — она просто из госпрограммы перекочевала на счета девелоперов, а основной спрос уже реализован в 2020 году. При стагнации и даже падении реальных доходов населения стратегия роста цен у девелоперов ведет к снижению активности покупателей и еще более застойным явлениям в отрасли, чем это было во время весеннего локдауна 2020 года.
(скомпилировано и дополнено по материалам n1.ru, cian.ru)
