Ниже приведены некоторые данные и выдержка из статьи, посвященной тенденциям, а также прогнозам рынка недвижимости Архангельска и региона и опубликованной в актуальном выпуске Аналитического исследования.

Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (по данным Росреестра)

Динамика темпов изменения количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (текущий период по отношению к аналогичному периоду прошлого года)

Согласно приведенным данным для Архангельского региона отмечено резкое снижение темпов заключения договоров участия в долевом строительстве в I-II кв 2022 г. по сравнению с I кв 2022 г. и затем стагнация за период с I-III кв 2022 г. в сравнении с I-II кв 2022 г.

Одновременно можно видеть корреляцию с общероссийской тенденцией и тенденцией по Северо-Западному ФО, где, в свою очередь, также отмечена нисходящая динамика темпов заключения договоров участия в долевом строительстве. Более того, впервые мы видим практически равные коэффициенты соотношений.

Отмеченный спад в Архангельском регионе был ожидаемым, имея в виду сложившуюся ситуацию в экономике и мире. Риски инвестирования в строительство стали слишком высокими, а лишние деньги в виде наличных — хоть какой-то шанс их сберечь в свободном виде. Но в I-II кв 2022 г. это пока еще не та низкая величина интереса покупателей к покупке недвижимости на первичном рынке по сравнению, например, с I кв 2022 г. (в абсолютных величинах: 2483 ДДУ против 1717 ДДУ).

Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центральных округов Архангельска (1-2-комнатные квартиры)

Наблюдая корреляцию стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центральных округов Архангельска (1-2-комнатные квартиры), на конец 2022 года можно отметить общий стагнационный характер рынка недвижимости, по крайней мере, сохранение уровня цен откорректированных в середине 2022 года.

Основной объективной причиной этому на сегодняшний день является спад покупательской активности на фоне неопределенности населения в отношении собственных финансовых возможностей в среднесрочной перспективе.

У покупателей сегодня есть возможность пользоваться заемными средствами с процентными ставками по ипотечным кредитам на первичном рынке иногда даже ниже, чем это было в середине 2021 года. Но даже то, что практически всё 2-ое полугодие 2022 года Банк России поступательно снижал ключевую ставку с 9,5% в июле до 7,5% в декабре, зафиксировав этот уровень еще в сентябре, не помогло, и на данный момент рынок недвижимости не торопится реагировать на ее новый, более выгодный уровень.

По состоянию на ноябрь 2022 г. в Архангельской области средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях снова достаточно приемлема (в сравнении с началом 2022 г.), но, как уже было сказано, покупатели пока не спешат реализовывать свои инвестиционные планы. Остаётся еще очень много неопределённостей и негативных экономических факторов, тормозящих проявление инвестиционной активности на рынке недвижимости.

Средневзвешенные процентные ставки по ипотечным кредитам в Архангельской области во II-IV кварталах 2022 года

Если взглянуть на картину со стороны конкретных величин, то видно, что с января по ноябрь 2022 года на фоне неопределённостей в экономке, снижение количества выданных ипотечных жилищных кредитов в Архангельской области в сравнении тем же периодом 2021 года составило -35,1%, что соответствует тенденциям почти на всей территории центрально-европейской части России.

Итоги III-IV кварталов и в целом 2022 года

В уходящем году вторичный рынок продемонстрировал завидную устойчивость, а вот первичный рынок штормило. Но цены и там и там по итогам года выросли. Предложение жилья в долгосрочную аренду увеличилось с начала года на 80%. А вот спрос ни в одном из сегментов не увеличился.

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК

Потенциальный спрос на первичном рынке недвижимости в 2022 году на четверть (–26%) ниже, чем в 2021-м. В начале 2022 года (январь–февраль) количество просмотров объявлений было сопоставимо с прошлогодними значениями. Но из-за резкого роста ключевой ставки в конце февраля и общей неопределенности количество просмотров объявлений снизилось: в конце февраля 2022 года активность потенциальных покупателей оказалась на 12% меньше, чем неделей ранее.

Впрочем, уже в начале марта спрос частично восстановился за счет двух категорий клиентов. Это инвесторы, которые вкладывали средства в квадратные метры на фоне снижения курса рубля, а также ипотечные заемщики, которые стремились заключить кредитные договоры на старых условиях, поскольку банки начали выдавать ипотеку по ставке около 20% годовых.

Это говорит о том, что на рынке в апреле–мае формировался отложенный спрос. Тогда льготная ипотека была перезапущена, но под высокие ставки на уровне 12% в апреле и 9% — в мае. Только в середине июня значение снизилось до 7%. То есть клиенты, не успевшие заключить сделку с недвижимостью на первичном рынке из-за высоких ставок, вернулись в начале лета.

Новые покупатели стали проявлять большую активность с июля. Это говорит о том, что восстановление рынка в начале лета произошло преимущественно за счет сформированного отложенного весной спроса.

С середины июля по середину сентября спрос вырос. Но частичная мобилизация привела к падению просмотров на 23% (в годовой динамике — в два раза). Восстановление спроса началось почти через месяц — во второй декаде октября.

По количеству зарегистрированных ДДУ статистика представлена только по октябрь включительно. Общее количество сделок в новостройках за 10 месяцев 2022-го составило порядка 393 против 450 тыс. за тот же период прошлого года. Зафиксировано снижение сделок на 13%.

В 2021 году средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке увеличилась на 30%. В 2022 году с января по первую декаду декабря рост средних цен составил 10%. Отдельно по городам с населением от 500 тыс. человек (без столичных агломераций) рост составил 31% в 2021-м и 19% — в 2022-м.

Второй год на первичном рынке недвижимости усиливается конкуренция. В 2022 году количество квартир в активной продаже выросло на 37%. Это чуть меньше значения за 2021-й — тогда прирост составил 41%.

Рост предложения начался в мае 2022 года на фоне снижения спроса. В Московском регионе выбор увеличился на 39%, в Петербурге и Ленобласти — на 14%. По остальным городам с населением от 500 тыс. человек — на 28%.

Основной вопрос, которой волновал всех участников рынка жилищного строительства в последние месяцы, разрешился. Президент Владимир Путин объявил, что программа льготной ипотеки будет продлена до 1 июля 2024 года, хотя и с некоторым повышением ставки (с 7% до 8%). Программа семейной ипотеки (ставка 6%) будет распространяться на семьи с двумя и более детьми до 18 лет.

АРХАНГЕЛЬСКИЙ РЕГИОН

В Архангельской области сложилась ситуация аналогичная большинству регионов России.
По итогам III квартала 2022 года среднерыночная цена предложения новостроек в Архангельске (на примере квартир с площадями от 36,0 до 50,0 кв.м) увеличилась на 5,4% по отношению к концу II квартала 2022 года.

Но вот уже по итогам IV квартала 2022 года среднерыночная цена предложения новостроек в Архангельске (на примере квартир с площадями от 36,0 до 50,0 кв. м) отличалась в сторону увеличения уже на 13,8% по отношению к концу III квартала 2022 года, и на 18,9% в сравнении со II кварталом 2022 года (см. выше график «Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центральных округов Архангельска (1-2-комнатные квартиры)»).

Это, разумеется, была попытка вернуться к ценам апреля, когда среднерыночная цена предложения новостроек в Архангельске достигла исторического максимума в 132 300 руб./кв. м. И это удалось: среднерыночная цена предложения резко поднялась в декабре до 129 500 руб./кв. м. Очевидно, что это было последнее повышение перед затяжной стагнацией. Об этом можно судить по сниженному спросу на первичном рынке.

Итоги 2-го полугодия 2022 года в Северодвинске такие: в III квартале 2022 года среднерыночная цена предложения новостроек в Северодвинске (на примере жилья с площадями от 36,0 до 50,0 кв.м) не изменилась по отношению к концу II квартала 2022 года, составив те же 96 500 руб./кв.м.
Но вот уже по итогам IV квартала 2022 года среднерыночная цена предложения новостроек в Северодвинске (на примере жилья с площадями от 36,0 до 50,0 кв.м) изменилась в сторону увеличения на 6,5% по отношению к концу III квартала 2022 года, и на 6,5% в сравнении со II кварталом 2022 года аналогично (см. ниже график «Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центра Северодвинска, исключая о. Ягры (1-2-комнатные квартиры)»), достигнув в декабре абсолютного максимума за всю историю наблюдений — 102 800 руб./кв.м.

Здесь мы видим аналогичный Архангельску декабрьский скачёк, однако в отличие от Архангельска для Северодвинска весь этот период было характерно более спокойное поведение цены.

Спрос в Северодвинске находится на минимуме уже достаточно продолжительное время, количество сделок по ДДУ исчисляется единицами, поэтому резких скачков цен до декабря 2022 года не наблюдалось.

Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центра Северодвинска, исключая о. Ягры (1-2-комнатные квартиры)

На протяжении 2-го полугодия 2022 года рынок жилой недвижимости Архангельска и Северодвинска был по большей части уравновешен: каких бы то ни было трендов не прослеживалось, за исключением конца IV квартала. Этот резкий скачёк, вероятнее всего, был вызван новостью о продлении льготной ипотеки. В этот период можно видеть максимальные среднерыночные цены предложения (см. графики выше). Но это отнюдь не означает, что грядёт очередное повышение цен, скорее, это была «зачистка» рынка от недорогих предложений, в результате чего средние значения цен технически могли стать выше. К тому же, застройщики активно проводят различные промо-акции, стимулируя активность клиентов.

В КАЧЕСТВЕ ИТОГА МОЖНО РЕЗЮМИРОВАТЬ, ЧТО В АРХАНГЕЛЬСКЕ СРЕДНЕРЫНОЧНАЯ ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ «КВАДРАТА» НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ВНОВЬ ДОТЯНУЛАСЬ ДО АБСОЛЮТНОГО МАКСИМУМА, СОСТАВИВ В ДЕКАБРЕ 2022 ГОДА — 129,5 ТЫС. РУБЛЕЙ. В СЕВЕРОДВИНСКЕ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЭТОТ ПОКАЗАТЕЛЬ ТАКЖЕ ВЫДАЛ РЕЗКИЙ РОСТ, И ДОСТИГ РЕКОРДНОГО УРОВНЯ — 102,8 ТЫС. РУБЛЕЙ ОПЯТЬ ЖЕ В ДЕКАБРЕ.

РЫНОК ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В декабре площадь нераспроданных квартир в новостройках достигла 66 млн. кв. м. Это 66% общего объема строящегося жилья. Аналитики учитывали как квартиры, доступные к покупке, так и объекты, которые еще не выведены на рынок. Расчеты производились на основе данных единой информационной системы жилищного строительства.

Доля нераспроданных квартир достигла максимального значения с января 2020 года, когда данные начали вносить в систему ЕИСЖС.

По оценке аналитического центра «Дом.РФ», объем непроданных квартир в новостройках составил более 41 млн. кв. м. Это на 44% больше, чем в начале прошлого года. Еще примерно 25 млн. «квадратов» приходится на проекты, в которых не начались продажи. Аналитики «Дом.РФ» отмечают, что на рынке жилищного строительства баланс смещается в сторону предложения. Запасы непроданного жилья несколько лет были минимальными. В таких условиях цены на жилье росли. В последние месяцы на фоне роста объема предложения рост цен замедлился.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ

Потенциальный спрос на вторичном рынке недвижимости в 2022 году оказался на 12% ниже, чем в 2021-м. В первые два месяца года активность была выше прошлогодней на 9%, но март и апрель показали существенное падение спроса из-за резкого роста ключевой ставки. Относительно начала года интерес к покупке стал ниже на 29%, а по сравнению с аналогичным периодом 2021-го — на 13%.

Общий тренд — снижение спроса с мая по середину июля — был характерен и для 2021-го, и для 2022 года. Но в уходящем году не наблюдалось традиционного ощутимого увеличения запросов с середины лета. Рост просмотров начался только в августе, то есть деловой сезон стартовал на две недели позже обычного.

В 2021 году с середины июля по первую половину сентября спрос относительно мая–июня был выше на 22%. В 2022 году прирост составил всего 8%.

Второй пик падения случился после объявления частичной мобилизации. Во второй половине сентября 2022 года спрос снизился относительно начала месяца на 17%. А по сравнению со второй половиной сентября 2021-го показатель просел на 36%.

Со второй декады октября спрос стал постепенно восстанавливаться, но в промежутке с октября по начало декабря показатель сократился на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но разрыв снижается: к концу ноября разница между показателями 2021-го и 2022-го составила лишь 8%.

В целом вторичный рынок продемонстрировал высокую устойчивость. Несмотря на отсутствие льготной ипотеки и высокие ставки по кредитам в I–II кварталах, покупательская активность в 2022 году снизилась всего на 12%.

ДОЛГОСРОЧНАЯ АРЕНДА

Потенциальный спрос на рынке долгосрочной аренды в 2022 году на 14% ниже, чем в 2021-м. Так же, как и на вторичном рынке, потенциальный спрос в начале 2022 года был выше, чем в 2021-м, на 15%.

После 24 февраля интерес к съемному жилью резко пошел вниз, что было связано с миграционными процессами и общей неопределенностью. Но уже с середины марта спрос на аренду стал увеличиваться на фоне удорожания ипотеки на первичном и вторичном рынках из-за резкого роста ключевой ставки.

Клиенты, планировавшие покупку в ипотеку, переориентировались на сегмент аренды. С конца марта по середину июля спрос на съемные квартиры показывал планомерное снижение, после чего активность стала увеличиваться.

Пик спроса на аренду пришелся на конец августа — начало сентября 2022 года, после чего на фоне частичной мобилизации и новой волны миграции интерес к аренде снова пошел вниз.
После 21 сентября активность в сегменте долгосрочной аренды в среднем по стране снизилась на 12% по сравнению с показателем на начало сентября.

Частичное восстановление спроса произошло в середине октября. Но в целом потенциальная аудитория на рынке долгосрочной аренды осенью 2022 года оказалась на 31% меньше, чем в 2021-м.

В прошлом году интерес к съемному жилью начал расти не в конце июля, как в этом году, а уже с первой недели. Это объяснялось перераспределением спроса из сегмента новостроек в пользу аренды (причина — снижение лимита льготной ипотеки до 3 млн. рублей по всем регионам). Пик спроса в 2021 году пришелся на конец августа.

СКИДКИ И ТОРГ

По размеру скидок на вторичную недвижимость лидируют Татарстан, Москва и Башкортостан, говорится в исследовании Сбера.

Эксперты рассчитали разницу между стоимостью недвижимости, приобретаемой в ипотеку, и ценой квартиры, указанной в объявлении. Самые большие скидки на вторичное жилье предлагают в Татарстане. Здесь по итогам ноября средний размер дисконта достиг 2,7%.

Второе место по размеру дисконта занимает Москва, где средний размер скидки в ноябре вырос до 2,3%. В октябре в столице продавцы вторичного жилья предлагали скидки на уровне 1,3%.

Третье место занимает Башкортостан, где средний дисконт составил 2,2%. В регионе за месяц этот показатель почти не изменился. В октябре он составлял 2,1%.

Минимальный дисконт отмечен в Красноярском и Краснодарском краях, а также в Челябинской области. В Красноярском крае скидка на вторичную недвижимость отсутствует, в Челябинской области средний размер дисконта составляет 0,5%, в Краснодарском крае — 0,6%.

В целом по России средний размер скидки на вторичное жилье составил 1,3%.

В ноябре этого года поведение продавцов вторичного жилья сильнее всего изменилось в Москве и Татарстане, рассказала руководитель аналитического центра дивизиона «ДомКлик» Сбербанка Мария Ромчанова. В этих регионах дисконт вырос на 1 и 0,9% соответственно. Это говорит об обострении конкуренции между новостройками и вторичным рынком.

В Краснодарском крае, напротив, размер дисконта снизился с 2,1 до 0,6%, при этом стоимость «квадрата» вторичного жилья практически не изменилась. Это может свидетельствовать о том, что продавцы занимают выжидательную позицию.

В Москве на рынке новостроек в 2022 году были отмечены рекордные скидки. По данным участников рынка, дисконт достигал 35%. Это связано с падением спроса на жилую недвижимость. Застройщики запустили предновогодние распродажи раньше обычного, в октябре.

РЕЗЮМЕ ПО ИТОГАМ

• Средняя цена кв. м на «вторичке» в крупных городах РФ за год увеличилась на 9,5%. Основной рост пришелся на первые четыре месяца 2022-го, с мая цены стагнируют, а в некоторых локациях даже сокращаются. Москва — единственный город, где в декабре «квадрат» дешевле, чем в январе 2022-го.
• В конце 2022 года в большинстве городов готовое жилье дешевле «первички». Только в пяти локациях вторичный рынок дороже, в начале года их было 12. Сокращение связано с тем, что в большинстве городов с начала года новостройки подорожали сильнее, чем «вторичка».
• Потенциальный спрос на покупку квартиры в 2022 году лишь на 12% ниже, чем в 2021-м. Рынок показал высокую устойчивость, несмотря на отсутствие льготной ипотеки и высокие ставки по кредитам в I–II кварталах. В Москве в январе–ноябре 2022 года заключено на 21% меньше сделок, чем за аналогичный период в 2021-м.
• Доля объявлений с отметкой о срочной продаже в 2022 году достигла в среднем по анализируемым локациям 4% (в середине ноября). За год на рынке было две волны роста показателя: после 24 февраля и после 21 сентября.
• За прошедший год средний срок экспозиции в анализируемых локациях увеличился на месяц. Среди причин — падение спроса и рост конкуренции. Только в декабре наметился разворот тренда.
• Последние три месяца объем предложения на вторичном рынке практически не меняется, но за счет быстрого увеличения количества лотов в летний период выбор в конце 2022-го на 18% выше прошлогоднего уровня.

Прогноз ценообразования на рынке недвижимости в I-II кварталах 2023 года

Продление программы льготной ипотеки призвано поддержать продажи первичного жилья. В дальнейшем программу льготной ипотеки на новостройки планируется постепенно сворачивать.

Предполагается, что такое решение ускорит выход цен на равновесные значения и позволит избежать значительного падения спроса: по прогнозам Сбербанка, окончание льготной программы господдержки привело бы к сокращению количества ипотечных сделок на первичном рынке на ~34% и падению объема выдач в целом на ~15%.

Продление программы льготной ипотеки позволит сохранить спрос на новостройки, это может привести к дальнейшему снижению цен на жилье. Об этом в интервью РИА Новости сообщил зампред правления Сбербанка Анатолий Попов.

Он также отметил вероятность того, что продажи недвижимости сохранятся на уровне 2022 года при льготной ставке 8%.

«Зачастую застройщики, которые предлагают маркетинговые ставки, предлагают квартиры по более высоким ценам, чтобы окупить свои издержки, связанные с сопровождением этого субсидированного кредита. Поэтому здесь возможно, что при ставке 8% продажи сохранятся на уровне текущего года, что достаточно для того, чтобы застройщики поддерживали устойчивый денежный поток и могли своевременно обслуживать свои амбиции», — подчеркнул он.

По словам гендиректора Первого ипотечного агентства Максима Ельцова, программа льготной ипотеки на новостройки изначально была запущена для поддержки стройотрасли в период ковидных ограничений. Тогда эта мера была необходима, но она привела к росту цен на новостройки. Сейчас разница в стоимости первичного и вторичного жилья составляет 20–30%, а иногда достигает 40%. По мнению эксперта, данную программу следовало свернуть еще год назад. Но резко прекратить льготную программу оказалось невозможно. Это могло привести к обрушению строительной отрасли. По мнению Ельцова, продление льготной ипотеки на менее выгодных условиях — это компромиссный вариант. В итоге произойдет снижение спроса на новостройки, цены на первичку и вторичку начнут выравниваться.

По словам эксперта Циан.Аналитики Виктории Кирюхиной, продление льготной программы поможет избежать резкого падения спроса на новостройки. Сейчас в столичных регионах свыше 80% сделок приходится на ипотеку.

Важно, чтобы все участники рынка недвижимости в переходный период подготовили альтернативные ипотечные программы, говорит руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков. Программы без госсубсидий по доступности должны быть сопоставимы с льготной ипотекой. Внедрять такие программы целесообразно с начала 2023 года. Тогда к середине 2024-го рынок сможет перейти на саморегулирование. После завершения программы льготной ипотеки переход на новые условия будет плавным.

По словам Кирюхиной, в последние месяцы застройщики использовали различные способы стимулирования продаж. Стала популярной ипотека «за рубль», когда на период строительства заемщик вносит минимальные платежи, а полноценно гасить ипотеку начинает после сдачи дома в эксплуатацию. Также стала популярной околонулевая ипотека от застройщиков. Однако Центробанк считает, что такие программы несут дополнительные риски для ипотечных заемщиков и финансовой системы в целом. Регулятор может ограничить выдачу таких кредитов.

Продление льготной ипотеки на новостройки не вызывает оптимизма у участников рынка, пишет Forbes. В последние месяцы главным стимулом продаж была субсидированная ипотека от застройщиков. В Центробанке заявили о намерении запретить такие программы. Застройщики прогнозируют стагнацию рынка и ожидают снижения цен на новостройки.

Сбербанк 15 декабря объявил о прекращении приема заявок на субсидированную ипотеку от застройщиков со ставками ниже 3% годовых.

Представители компаний-застройщиков, опрошенные Forbes, полагают, что ситуация на первичном рынке жилья начнет стабилизироваться. Замедлится рост цен, люди будут менее импульсивно принимать решения о покупке жилья, застройщики будут искать новые способы стимулирования спроса. Если ипотека от застройщиков сохранится, ставки по ней вырастут, считают эксперты. Субсидированные продукты от застройщиков подорожают, так как они зависят от уровня ставки по льготной ипотеке.

Покупатели новостроек сейчас медленнее принимают решения, отмечают эксперты. Декабрь — последний месяц, когда покупатели квартир стремятся «успеть до». Сроки принятия решения уже выросли. По словам управляющего партнера Touch Сергея Шиферсона, возвращается рынок не ажиотажного потребления. Раньше для комфорт-класса средний срок сделки составлял 52 дня. На пике покупатели принимали решение за две недели.

Эксперты полагают, что рост цен на новостройки остановится. По словам Шиферсона из Touch, сейчас рынок находится на ценовом плато, драйверов для роста цен, кроме строительной готовности проектов, нет. По мнению председателя правления ГК «МонолитХолдинг» Гасана Архулаева, новые проекты будут выходить на рынок с более низкими ценами, по мере повышения стадии готовности они будут дорожать.

К 2022 году застройщики накопили высокий уровень финансовой устойчивости, объем просроченной задолженности снизился до минимума за последние семь лет. К концу третьего квартала показатель снизился до 7,4%.

По данным «INFOLine-Аналитики», ситуация с финансированием жилищного строительства пока остается благоприятной, несмотря на большой объем непроданных квартир. Эта тенденция сохранится до конца первой половины 2023 года, пока у девелоперов будет возможность переносить сроки ввода объектов без штрафов. В дальнейшем ситуация может ухудшиться.

КРИЗИСНЫЕ ОЖИДАНИЯ

Для примера: осенью рынок новостроек Москвы и Подмосковья столкнулся с дестабилизацией, рассказала директор по работе с клиентами агентства ORO Александра Тихомирова: «Каждый второй опрошенный волновался за финансовую и личную безопасность, около четверти (23%) планирующих приобретение квартиры пересмотрели свои намерения: 12% отложили эти расходы до лучших времен, еще 11% отказались от покупки». Доля тех, кто полностью отказался от покупки недвижимости жилья в 2022 году, по сравнению с 2020-м выросла в два раза (было 5,5%, возросло до 11%).

Такие данные приведены в независимом исследовании Realty Monitor ведущего агентства маркетинговых исследований ORO (ex. Kantar), входящего в топ-4 крупнейших исследовательских агентств в мире.

Финансовые планы людей, которые собирались покупать первичную недвижимость в 2022 году, но отложили покупку (% ответов от выборки)

Решение людей о пересмотре планов относительно столь дорогостоящей покупки, как новая квартира, очевидно, связано с ростом тревожности и неуверенности относительно своей финансовой устойчивости.

ВЫВОДЫ И ПРОГНОЗЫ

Некоторые изменения на рынке недвижимости стали основой для долгосрочных трендов. Цены на недвижимость по итогам октября и в начале ноября демонстрировали снижение. В компании Apple Real Estate видят падение средней стоимости квадратного метра на рынке на 2,6%.

Главной причиной такой динамики стало активное уменьшение спроса на 43% с конца первого осеннего месяца. Плюс рост экспозиции во всех сегментах. Это также отражается на ценах. Покупательская способность могла упасть из-за отмены околонулевых ипотечных ставок.
Мы считаем, что в спрос начнет восстанавливаться в 2023 году в случае отсутствия негативных геополитических новостей. Кроме того, для стабилизации ситуации инфляция должна быть на уровне 5–7%.

Главный тренд 2022 года — увеличение зависимости рынка жилой недвижимости от ипотеки, сохранение стоимости новостроек внутри проекта, несмотря на стадию готовности, а также наличие двузначных скидок.

Поэтому повышения цен на первичном рынке скорее всего не будет. За последние годы жилье и так стало слишком дорогим. В случае роста цен покупателей станет в несколько раз меньше и это негативно отразиться как на темпах строительства, так и на привлекательности инвестиций в новостройки.

Стоимость квартир в новостройках в 2023 году сохранится на уровне 2022-го, полагает глава «Дом.РФ» Виталий Мутко. При этом на рынке будут действовать скидки от застройщиков.

В 2022 году в стране было построено больше жилой недвижимости, чем продано. В настоящее время не распродано примерно 40 млн. «квадратов» жилья. Это будет давить на цены в 2023 году. Номинальная стоимость квартир в следующем году вырастет, но рост цен будет ниже уровня инфляции, полагает Мутко. При этом застройщики продолжат предоставлять скидки. По прогнозу Центробанка, в 2023 году годовая инфляция снизится до 5–7%. Ожидается, что к 2024-му инфляция вернется к целевому значению 4%.

По итогам 2022 года выдано 1,3 млн. жилищных кредитов. Это на 31,5% меньше прошлогоднего показателя. В 2021-м банки выдали 1,9 млн. жилищных кредитов — это рекордный объем кредитования. В 2023 году будет выдано 1,2 млн. ипотечных кредитов, ожидает глава «Дом.РФ». Если такой объем жилищного кредитования будет сохранен, это станет хорошим сигналом для рынка. Сейчас в стране строится около 100 млн. кв. м жилой недвижимости. Мутко полагает, что в следующем году объемы строительства будут сопоставимы с уровнем 2023-го.

Согласно прогнозу Nikoliers, в 2023 году снижение цен на новостройки продолжится, застройщики будут и дальше предоставлять покупателям большие скидки. Сейчас спрос на новостройки поддерживается ипотечным кредитованием и субсидированными ставками. При этом решающим фактором для покупателей остается цена. Прямого снижения цен на жилье нет, но на рынке встречаются скидки в размере 20–30%.

«Не стоит называть происходящее кризисом: наступает новая фаза развития рынка, который не может расти бесконечно» — говорит Александр Москатов, управляющий директор ГК «Миэль».

2023 год покажет отрицательную динамику, и особенно ярко это проявится в I квартале. Пока цены снизились на 0,5%, но это только «витринные» цены — те, которые указаны в объявлениях. Стоимость реальных продаж от них отличается. Средний торг сегодня составляет около 4%. Разница между начальной и конечной ценой может достигать 20%. В ближайшие пару лет рассчитывать на рост цен квартир в новостройках не стоит, полагает он.

скомпилировано и дополнено по материалам:
© Аналитика рынка недвижимости Архангельска и Северодвинска,
 ресурсов blog.domclick.ru, cian.ru

Полная версия статьи со всеми числовыми показателями опубликована в актуальном выпуске Аналитического исследования.