Ниже приведены некоторые данные и выдержка из статьи, посвященной тенденциям, а также прогнозам рынка недвижимости Архангельска и региона и опубликованной в актуальном выпуске Аналитического исследования.

Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (по данным Росреестра)

Динамика темпов изменения количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (текущий период по отношению к аналогичному периоду прошлого года)

Согласно приведенным данным для Архангельского региона после стагнации во втором полугодии 2022 г. отмечено новое снижение темпов заключения договоров участия в долевом строительстве в I кв 2023 г. по сравнению с I-IV кв 2022 г.

Одновременно можно видеть корреляцию с общероссийской тенденцией и тенденцией по Северо-Западному ФО, где, в свою очередь, также отмечена нисходящая динамика темпов заключения договоров участия в долевом строительстве. Более того, мы снова видим практически равные коэффициенты соотношений.

Отмеченный спад в Архангельском регионе, как и по всей России, был ожидаемым, имея в виду сложившуюся ситуацию в экономике и мире. К тому же, неохотно снижающиеся цены на жилье, а также риски инвестирования в строительство стали серьезным тормозом оборачиваемости на рынке. В I кв 2023 г. величина интереса покупателей к покупке недвижимости на первичном рынке пробила самый низкий уровень, отмеченный в I кв 2019 г. (в абсолютных величинах: 932 ДДУ в I кв 2023 г. против 1162 ДДУ в I кв 2019 г.).

Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центральных округов Архангельска (1-2-комнатные квартиры)

Наблюдая корреляцию стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центральных округов Архангельска (1-2-комнатные квартиры), на середину 2023 года можно отметить общий стагнационный характер рынка недвижимости. По крайней мере, существующие попытки взять новые уровни цены завершаются возвратом к уровням середины 2022 года.

Основной объективной причиной этому на сегодняшний день является спад покупательской активности на фоне неопределенности населения в отношении собственных финансовых возможностей в среднесрочной перспективе.

Также на покупателей сегодня давит повысившаяся процентная ставка по ипотечным кредитам, которая с начала года заметно подросла как на первичном, так и на вторичном рынке жилой недвижимости. И это не смотря на то, что всё 1-ое полугодие 2023 года Банк России не повышал ключевую ставку, зафиксировав ее на уровне 7,5% еще в сентябре 2022 года. Но это не помогло так как рынок учитывает и другие риски.

По состоянию на май 2023 г. в Архангельской области средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях одна из самых высоких за последнее время, что, как уже было сказано, заставляет покупателей откладывать реализацию своих инвестиционных планов. К тому же, остаётся еще очень много неопределенностей и негативных экономических факторов, тормозящих проявление инвестиционной активности на рынке недвижимости.

Средневзвешенные процентные ставки по ипотечным кредитам в Архангельской области во II-IV кварталах 2022 года

Если взглянуть на картину со стороны конкретных величин, то видно, что с января по май 2023 года на фоне неопределенностей в экономке, повышение количества выданных ипотечных жилищных кредитов в Архангельской области в сравнении тем же периодом 2022 года составило +26,3%, что является одним из самых низких показателей на всей территории центрально-европейской части России и по РФ в целом.

Итоги I-II кварталов 2023 года

Совет директоров Центробанка на заседании по кредитно-денежной политике принял решение сохранить ключевую ставку 7,5%. На этом уровне ставка ЦБ держится уже с сентября 2022 года.
В условиях постепенного увеличения текущего инфляционного давления Банк России допускает возможность повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях для стабилизации инфляции вблизи 4% в 2024 году и далее.

 

Напомним, что ключевая процентная ставка определяет минимальную стоимость денег для обычных банков. Это минимальный процент, под который ЦБ выдаёт банкам кредиты или берёт их средства на хранение.
С населением Банк России напрямую не работает — взять кредит по ключевой ставке человек не может, он может обратиться в коммерческий банк.
Для граждан изменение ключевой ставки Центробанка — главная причина изменения ставок по ипотеке, но в большинстве банков она привязана к ставке облигаций федерального займа (ОФЗ). Разница между ставкой ОФЗ и ключевой ставкой ЦБ может быть существенной.

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК

Несмотря на продолжительные праздники, в мае спрос на новостройки продолжил расти. Например, Сбербанком было выдано почти 26 тыс. кредитов на сумму более 100 млрд. рублей. Прирост по отношению к апрелю составил около 4%.
Стабильные показатели спроса привели к тому, что стоимость квадратного метра в целом по стране увеличилась незначительно — не более 1% к апрелю. При этом в большинстве регионов, в состав которых входят города-миллионники, стоимость строящегося жилья растет».

Где цены выросли
Наибольший прирост стоимости квадратного метра отмечается в Омской области (+6,8%), Самарской области (+4,2%), Красноярском крае (+3,5%). Увеличение наблюдается и в регионах, лидирующих по количеству выданных ипотечных кредитов: Челябинская область (+3%), Московская область (+2,6%), Тюменская область (+1,2%), Свердловская область (+1,1%).

Где цены снизились
В то же время можно выделить ряд регионов, где продавцы, напротив, предлагают большие скидки, стараясь удерживать внимание покупателей. Снижение стоимости квадратного метра наблюдается в столичных регионах (Москва — на 0,6%, Санкт-Петербург — на 1,6%), а также в ряде субъектов, традиционно входящих в ТОП-10 по количеству выдач: Ростовская область (-2,3%), Республика Башкортостан (-2,1%).

ИПОТЕКА

По предварительным данным, ипотека в мае продолжила расти высокими темпами (+2,2%), что соответствует уровню марта-апреля (+2,1-2,2%). Основным драйвером роста стала льготная ипотека, выдачи которой выросли примерно на 9% по сравнению с апрелем, до 303 с 278 млрд. рублей.

На фоне сезонного повышения покупательской активности доля ипотеки на строительство дома в общем количестве выдач достигла рекордных 8%. При этом доля вторичного жилья ожидаемо снизилась, а доля строящегося — держится на высоком уровне за счёт спроса на льготные программы.

АРХАНГЕЛЬСКИЙ РЕГИОН

В Архангельской области сложилась ситуация аналогичная большинству регионов России.
По итогам I квартала 2023 года среднерыночная цена предложения новостроек в Архангельске (на примере квартир с площадями от 36,0 до 50,0 кв.м) снизилась на 5,6% по отношению к концу IV квартала 2022 года.

Но вот уже по итогам II квартала 2023 года среднерыночная цена предложения новостроек в Архангельске (на примере квартир с площадями от 36,0 до 50,0 кв.м) отличалась в сторону увеличения на 3,4% по отношению к концу I квартала 2023 года, но снизилась на 2,3% в сравнении с IV кварталом 2022 года (см. выше график «Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центральных округов Архангельска (1-2-комнатные квартиры)»).

Итого, мы видим постоянное давление цен новостроек вверх на фоне медленной оборачиваемости на рынке жилья. Но это, разумеется, могут быть «витринные цены», используя которые застройщики могут делать бОльшие скидки с барского плеча. Вот такой вот маркетинг.

Итоги 1-го полугодия 2023 года в Северодвинске такие: в I квартале 2023 года среднерыночная цена предложения новостроек (на примере квартир с площадями от 36,0 до 50,0 кв.м) снизилась на 7,6% по отношению к концу IV квартала 2022 года.

Но вот уже по итогам II квартала 2023 года среднерыночная цена предложения новостроек в Северодвинске (на примере квартир с площадями от 36,0 до 50,0 кв.м) отличалась в сторону увеличения на 9,5% по отношению к концу I квартала 2023 года, и на 2,1% в сравнении с IV кварталом 2022 года (см. выше график «Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центральных округов Архангельска (1-2-комнатные квартиры)»).

Здесь мы видим аналогичный Архангельску январский отскок от максимумов с дальнейшим поступательным ростом к уровням конца 2022 года. Как и для Архангельска, для Северодвинска весь этот период было характерно скачкообразное поведение цены.

Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центра Северодвинска, исключая о. Ягры (1-2-комнатные квартиры)

На протяжении 1-го полугодия 2023 года рынок жилой недвижимости Архангельска и Северодвинска не был уравновешен: например, на первичном рынке четко прослеживался тренд к росту. Вторичный рынок демонстрирует «рваное» поведение цен предложений. Но это отнюдь не означает роста цен, скорее, это была «зачистка» рынка от недорогих предложений, в результате чего средние значения цен технически могли стать выше. К тому же, застройщики активно проводят различные промо-акции, искусственно завышая цены, и стимулируя таким образом активность клиентов.

В КАЧЕСТВЕ ИТОГА МОЖНО РЕЗЮМИРОВАТЬ, ЧТО В АРХАНГЕЛЬСКЕ СРЕДНЕРЫНОЧНАЯ ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ «КВАДРАТА» НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ПОКА НЕ СМОГЛА ДОТЯНУТЬСЯ ДО АБСОЛЮТНОГО МАКСИМУМА (132,3 ТЫС. РУБЛЕЙ В АПРЕЛЕ 2022 ГОДА), СОСТАВИВ В ИЮНЕ 2023 ГОДА — 126,5 ТЫС. РУБЛЕЙ.

В СЕВЕРОДВИНСКЕ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЭТОТ ПОКАЗАТЕЛЬ ПЕРЕРОС УРОВЕНЬ ДЕКАБРЯ 2022 ГОДА (102,8 ТЫС. РУБЛЕЙ), И ДОСТИГ РЕКОРДНОГО УРОВНЯ В ИЮНЕ 2023 ГОДА — 105,0 ТЫС. РУБЛЕЙ.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ

На всероссийском рынке готового жилья процесс выхода цен на равновесный уровень продолжается: после медленного, но устойчивого роста в мае 2023 года фиксируется незначительный спад (снижение на 0,3%). Объем предложения при этом также снизился — за месяц на 1%.

Где цены выросли
Выделяются и регионы, где стоимость готовых квартир продолжает расти с начала года. Тренд повышения цены отмечается в Челябинской области, и в меньшей степени в Тюменской области. По состоянию на май, изменение с начала года составляет 9% и 2% соответственно.
Челябинская область традиционно отмечается и низкими значениями скидок, которые делают собственники в процессе продажи (величина торга). Столь уверенное поведение может быть вызвано относительно низким уровнем востребованности других типов жилья (новостройки, загородная недвижимость).

Где цены снизились
Можно выделить регионы, в которых скачок цен на рынке жилья в марте–апреле оказался более резким. Например, в Московской области, Краснодарском крае, Красноярском крае изменение составило 2–3%.
Как итог — в мае в этих регионах фиксируется более существенное снижение:

• Московская область — на 0,9%
• Краснодарский край — на 2,7%
• Красноярский край — на 3,3%
• Свердловская область — на 5,8%

По мнению аналитиков Домклик, дополнительным фактором, отразившимся на стоимости, стала переориентация покупателей на другие типы недвижимости. Напомним, что в мае в регионах-лидерах по спросу фиксируется заметное снижение доли вторичного жилья.

СКИДКИ И ТОРГ

Азы маркетинга первичного рынка жилья: чтобы покупателю казалось, будто он может купить что-то с большой выгодой, достаточно нарисовать более высокую цену, перечеркнуть ее и поставить более низкую (а на самом деле — ту, по которой товар продавался еще вчера).
Или так: товар продается уже неделю/месяц/год, но никак не найдет своего покупателя. Причин для этого полно: продавец переоценил его, у товара проблемы с качеством или он слишком специфический. Это тоже повод для снижения цены..

Еще один вероятный сценарий для серьезных скидок — когда дисконт дается на небольшую часть лотов при покупке за собственные средства.
А вот еще вариант — рынок просто не может расти вечно, о чем нам неоднократно говорили эксперты. Если предложение превышает спрос, цены вынуждены снижаться.
Вывод: если вы хотите получить реальную скидку и обойтись своими силами, начинайте мониторить рынок заранее — хотя бы за полгода.

На вторичном рынке жилой недвижимости делать скидку готов каждый пятый собственник. Однако при срочных продажах владельцы квартир предоставляют меньшие скидки, чем риелторы.

Срочные продажи, как правило, подразумевают наличие дисконта к рынку. В среднем по всем объявлениям от собственников такие квартиры продаются на 1,5% дешевле среднерыночных значений.
По квартирам от риелторов средний дисконт больше — на уровне 4%. Таким образом, собственники менее охотно предоставляют скидки даже при срочной продаже. Наибольший средний дисконт по срочным сделкам среди объявлений на cian.ru напрямую от владельцев объектов — в Казани, Ленинградской области и Ростове-на-Дону.

Смещение покупательского спроса на рынок первичного жилья и индивидуального строительства привели к росту уступчивости продавцов. В среднем собственники скидки дают реже, зато они более лояльны к ипотеке и чаще идут на торг. Для покупателя не так принципиально — выбирать квартиру от риэлтора или напрямую от владельца жилья.

РЕЗЮМЕ ПО ИТОГАМ

С тех пор как в апреле 2020 года была анонсирована льготная ипотека, доля доступного по программе жилья снизилась, а цены существенно выросли. Далее рассмотрим хронологию.

• Три года назад в апреле 2020 года, на старте льготной ипотеки, под программу подпадало 77% продаваемых квартир (при первом взносе в 15%).
• В конце июня 2020 года увеличение лимита кредитования (с 3 до 6 млн. рублей в регионах и с 8 до 12 млн. в Москве и Петербурге) спустя два месяца после запуска программы позволило увеличить выбор до 92% всех объектов в продаже. Это максимальное значение за все три года.
• Сокращение суммы кредита до 3 млн. рублей с 1 июля 2021 года позволяло купить только 16% квартир вместо 84% месяцем ранее.
• Дальнейший рост цен привел к сокращению доли доступного по льготной ипотеке жилья с 16 до 4% в марте 2022 года.
• Повторное увеличение лимита весной 2022 года позволило программе охватить только 74% рынка. Частично вопрос был решен за счет комбинированной ипотеки с максимальной суммой до 15/30 млн. рублей.
• К апрелю 2023 года, несмотря на минимальный рост цен, доля доступных по стандартной льготной ипотеке квартир уменьшилась с 74 до 70%.
• Средняя стоимость кв. м за три года льготной ипотеки увеличилась на 82%. За первый год программы рост составил 32%, за второй — 33%, за третий — 4%.
• При минимальном первом взносе ежемесячный платеж в среднем по всем городам за три года вырос в два раза.

Рост цен за время действия льготной программы был неравномерным. С апреля 2020-го по апрель 2021 года прирост составил 32%, с апреля 2021-го по апрель 2022 года — 32,8%, с апреля 2022-го по апрель 2023 года — 3,9%.

В последний год альтернативой стандартной ипотеке по господдержке выступала ипотека с так называемыми нулевыми ставками. Также набирают популярность на фоне удорожания ипотеки и программы, направленные на поддержку определенных категорий заемщиков.
Даже несмотря на рост цен, программа субсидирования позволила показать рекордные продажи на первичном рынке (+18% в 2021 году), а также быстро перейти от падения рынка к его восстановлению весной 2022 года. Исчезновение нулевой ипотеки не привело к существенному снижению спроса на рынке: по итогам I квартала 2023 года количество сделок оказалось сопоставимым с продажами III–IV кварталов 2022 года, когда ставка по выдаваемым ипотекам была значительно ниже.

Основные выводы выглядят следующим образом:

• Цены на новостройки не падают, несмотря на снижение спроса.
• Получить скидку на хороший лот очень сложно.
• Сегодня время покупателя: торговаться можно, но не везде получится.
• Застройщикам нужно перестраиваться и вводить систему беспроцентных рассрочек.
• Льготную ипотеку нужно давать в одни руки один раз, пока она не будет погашена.

Прогноз ценообразования на рынке недвижимости в III–IV кварталах 2023 года

Давайте сначала обозрим среднесрочную перспективу. Центробанк отменил нулевую ипотеку: это жесткая, но необходимая мера. Застройщикам придется искать новые способы стимулирования спроса, и покупатель от этого только выиграет.

Время инвесторов ушло: рынок аренды переполнен, а цены не растут. Теперь покупать новостройки будут те, кому квартира действительно нужна для жизни.
Проекты, которые будут выходить на рынок в ближайшие несколько лет, будут качественно отличаться от тех, что мы видели в последние годы. Они станут лучше, в них появятся новые опции, инфраструктура будет прорабатываться более тщательно.

В меньшей степени это коснется самого доступного жилья эконом-класса, но проекты класса «комфорт» будут по качеству приближаться к бизнес-классу. Конкуренция между девелоперами заставит их заботиться о том, чтобы жилье купили. И сегодняшняя маржинальность строительства позволит им улучшить проекты.

С 2020 года у застройщиков такой проблемы не было: раскупалась любая, даже самая низколиквидная недвижимость. Девелоперы возводили ЖК, не особо заботясь об инфраструктуре и комфорте, а лоты продавали в обход риелторов. За покупателя не надо было бороться.
Сейчас сфера строительства и недвижимости возвращается на привычные рыночные рельсы, где есть продавец и покупатель, выбирающий товар, который посчитает лучшим. И это позитивный тренд.

ВАРИАНТЫ ВЫХОДА ИЗ КРИЗИСА НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
У нас уже есть два примера выхода из кризиса рынка жилой недвижимости. Есть невидимая рука рынка, которая и должна самостоятельно регулировать этот рынок. Если начинают вмешиваться третьи силы (например государство), ни к чему хорошему это не приведет. В краткосрочной перспективе — возможно, в долгосрочной — никогда.

Приведу пример чисто рыночного регулирования: 2014 год, осень, начало кризиса. Доллар подскочил до 80 рублей, евро — до 100 рублей, ипотеку банки давали под 19–22% годовых. Это был стресс для рынка, но государство не вмешивалось, а монетарная политика Центробанка отражала инфляцию и ситуацию в целом.

Цены на жилье не подскочили, застройщики выдержали, а сделки хотя и вяло, но шли. Люди брали ипотеку под высокий процент, надеясь, что скоро смогут рефинансировать кредит. И они не ошиблись: уже через полгода ставки опустились до 12%, а еще через полгода — до 8%. Люди спокойно рефинансировали ипотеку и рынок продолжил жить так, как до кризиса.

Совершенно иной пример — кризис 2020 года. Правительство одобрило субсидированную ставку по ипотеке для первичного рынка, якобы пытаясь поддержать девелоперов.
Через несколько месяцев начался бурный рост цен: некоторые застройщики повышали цену на 10% в неделю! Рост цен в 2020 году составил 20–30%, а в некоторых городах выше. 2021-й продолжил эту тенденцию. А закредитованность населения, которая и без того была высокой к началу пандемии, выросла еще больше.

К 2022 году застройщики накопили высокий уровень финансовой устойчивости, объем просроченной задолженности снизился до минимума за последние семь лет. К концу третьего квартала показатель снизился до 7,4%.
По данным «INFOLine-Аналитики», ситуация с финансированием жилищного строительства пока остается благоприятной, несмотря на большой объем непроданных квартир. Эта тенденция сохранится до конца первой половины 2023 года, пока у девелоперов будет возможность переносить сроки ввода объектов без штрафов. В дальнейшем ситуация может ухудшиться.

Сейчас и застройщики, и банки расплачиваются за эту кредитную политику. Что мы наблюдаем? Спрос падает, а в ближайшем будущем есть риск затоваривания рынка жилья. В уже сданных домах много пустующих квартир: какие-то не раскуплены, какие-то не могут найти арендатора. Об этом говорят уже не только на корпоративном, но и на государственном уровнях. Да и сами покупатели, переезжая в построенный дом, видят, что соседей не так много.
Скорого восстановления спроса мы не ждем: все, кому было необходимо жилье, уже купили его в 2020–2022 годах. Кто-то — при помощи льготных программ, кто-то — воспользовавшись нулевой ипотекой от застройщика. Не грозит ли это банкротством застройщикам?
Думаю, нет. «Жирок», накопленный девелоперами за последние годы ажиотажного стимулированного спроса, позволит им без потерь пережить период сниженного спроса — ожидается, что он займет ближайшие два–три года. Они будут строить меньше: очевидно, что такого объема предложения, как в 2020–2021 годах, сегодня не требуется.

Не стоит забывать, что у девелоперов есть прекрасный актив — земельный фонд. К примеру, в Петербурге свободной земли для застройки практически не осталось: все участки раскуплены. Любому застройщику достаточно продать участок — и он будет безбедно жить еще несколько лет, не сокращая издержки и не увольняя сотрудников.

СТИМУЛИРОВАНИЕ ПРОДАЖ
Продавцов, которые готовы делать большие скидки (как это было, например, осенью 2022 года), сегодня мало. Застройщики тоже вряд ли будут предлагать скидки, только в рамках акций. В общей массе цены вниз не пойдут. Наоборот, они будут идти вверх, но очень осторожно.
В то же время мы наверняка увидим массу знакомых маркетинговых инструментов: отделка, меблировка или кладовка в подарок или большая скидка на паркинг. Застройщики будут предлагать опции, придающие недвижимости дополнительную ценность.
Что касается ипотечных ставок, то к околонулевым показателям и даже к 2–3% годовых они уже не вернутся: Центробанк ясно дал понять, что будет бороться с такими схемами. Регулятор требует от банков, чтобы первоначальный взнос составлял не менее 15%, а ставка по ипотеке была рыночной. Покупать на таких условиях или нет — выбор клиента.

Периодически появляются предложения субсидировать ипотеку на вторичном рынке: в краткосрочной перспективе это даст рост спроса, люди смогут быстро продать «вторичку» и купить «первичку». Но в дальнейшем ценник на «вторичку» резко пойдет вверх, за ним потянутся новостройки. В итоге ничего позитивного рынку это не принесет.

Если государство хочет реально помочь и покупателям, и застройщикам, то есть огромное число очередников, которые ждут расселения из коммуналок. Государство может выкупать квартиры у застройщиков по справедливой цене и либо раздавать, либо продавать под низкий процент очередникам, молодым семьям и всем тем, кому действительно нужна помощь.

В ближайшие месяцы застройщики снова вернутся к риелторам, без которых они обходились в предыдущие три года. Именно у риелторов есть клиенты, продающие «вторичку», — они и будут основной движущей силой, основными покупателями новостроек.
Мы возвращаемся к условиям 2019 года — в то время, когда рынок регулировал себя сам. Когда застройщики дружили с риелторами: риелторы знали, какие застройщики надежные, какие — не очень, и могли давать советы покупателям, предлагали лучшее и максимально подходящее клиенту жилье. Покупатели от этого только выиграют.

ИПОТЕКА
Российские банки выдали ипотечные кредиты на 2,4 трлн. рублей с января по май 2023 года. Это больше, чем за этот же период в прошлом году, на 48,8%.

В 2023 году Центробанк ожидает рост ипотеки в России на 13-17%. В розничном кредитовании ипотека растёт достаточно высокими темпами, несмотря на сворачивание рискованной «ипотеки от застройщика», и поэтому диапазон прогноза по году смещен на 1 процентный пункт вверх (до 13–17%). В следующем году, по прогнозам Центробанка, диапазон роста ипотеки — на уровне 10-15%.
По данным ЦБ, сейчас просрочка в ипотеке низкая, но в выдачах на первичном рынке есть риски: большая их часть касается ипотеки с низким первоначальным взносом, что может привести к накоплению рисков для банков и финансового сектора.
Ранее Банк России ввёл ограничения на ипотеку по «околонулевым» ставкам, они стали действовать в мае текущего года. В результате рост цен на новостройки замедлился, отмечает регулятор. Низкие ставки достигались за счёт завышения цен на квартиры.

ВЫВОДЫ И ПРОГНОЗЫ

Выделим главные моменты текущей ситуации на рынке жилья:

• В прошлом году были рекордные торги на вторичном рынке, скидки доходили до 4,5–5%. Сейчас рынок стабилен, и таких скидок уже нет.
• И на «первичке», и на «вторичке» упали конверсионные показатели из одобрения в сделку. Трехмесячная конвертация снизилась с 55 до 45%.
• Покупатели на вторичном рынке стали дольше принимать решения: выходят на оплату задатка через 3–3,5 недели. В прошлом году на это уходило около двух недель.
• Из-за падения доходов населения и удорожания ипотеки ослаб спрос на «первичку». Цены там стагнируют и еще могут снизиться.
• Падение спроса на рынке колоссальное и беспрецедентное: например, в апреле 2023-го по сравнению с показателями апреля прошлого года оно составило 34%.
• Согласно последним исследованиям, в России запаса жилья (если ничего не строить), хватит на три-четыре года.
• Недвижимость остается одним из самых стабильных инструментов, чтобы если и не приумножить, то хотя бы сохранить средства.
• Сегодня маятник качнулся от рынка продавца в сторону рынка покупателя.
• Намечается тренд на занижение скидки застройщиками.
• Наметившийся тренд: новые объекты должны быть максимально наполнены инфраструктурой, чтобы у жителей не было необходимости выходить за пределы ЖК.
• Ценность риелторской услуги меняется, переходя от юридической составляющей вопроса к переговорам и подбору объектов.

Около 19% покупателей заметили рост цен на стройматериалы, свидетельствуют данные мониторинга Центробанка. Эксперты также отмечают подорожание строительных и отделочных материалов. В компании Rockwool ожидают роста цен на стройматериалы на 10% к концу 2023 года. Участники рынка рассказали, как это повлияет на стоимость ремонта квартир.
В конце 2022 года эксперты отмечали небольшое снижение цен на стройматериалы после того, как они достигли пиковых значений. Однако весной цены начали расти. Это связано с тем, что летом многие планировали делать ремонт, из-за чего спрос вырос, полагают эксперты.

Рост цен на строительные и отделочные материалы приведет к подорожанию ремонтных работ. Сильнее всего вырастет стоимость чистовой отделки, полагают участники рынка. Этот сегмент наиболее зависит от зарубежных поставок, поэтому на цену сильно влияет курс рубля.
Рост цен на стройматериалы не окажет серьезного влияния на рынок новостроек, считает член совета директоров инвестиционной платформы Simple Estate Артем Цогоев. Оптовые цены на товары значительно отличаются от сезонных розничных цен. Многие производители и ритейлеры к началу сезона увеличили активность. Они повышают цены, чтобы больше заработать в сезон.

Стоимость индивидуального жилищного строительства может вырасти. По прогнозу Rockwool, к концу года стройматериалы подорожают на 7–12%. Объекты ИЖС подорожают еще сильнее, ожидает президент группы компаний Rway Александр Крапин. По его словам, рост стоимости материалов на 10% приводит к подорожанию ИЖС не менее чем в 15% для конечного потребителя.

В России из-за стремительного ослабления рубля и возможного повышения ключевой ставки может вырасти спрос на квартиры в новостройках. Такой прогноз дал независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.
«В соотношении «первичка» — «вторичка» возможно смещение спроса в пользу первичного рынка. Люди смотрят, как меняются в цене валюта и золото, и перед резкими повышениями стараются уйти в более надежные активы. На рынке акций играет мизерная доля населения — 5–10%. Когда возникает вопрос обесценивания денег, люди все равно вкладываются в недвижимость. Там больших денег не заработаешь, но хотя бы сохранишь то, что есть», — рассказал эксперт корреспонденту Циан.Журнала.

«Разумеется, на экономике увеличение ключевой ставки отразится негативным образом, и число платежеспособных покупателей жилья сократится. Цены при этом, если и будут снижаться, то незначительно в самом начале негативного сценария. Следствием будет сокращение объема предложения на рынке, особенно на первичном», — отметил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

Директор по консалтингу и развитию KEY CAPIATAL Эвелина Ишметова считает, что сейчас нет глубоких оснований для роста цен на квартиры после роста ключевой ставки.
«Большой отложенный спрос населения отсутствует, а уровень цен и так довольно высок. Посмотрим, как изменится ключевая ставка, и будет ли вообще интервенция и дополнительное регулирование со стороны властей. Если, например, меры со стороны Банка России не приведут к росту процентных ставок по ипотеке до заградительных значений, то влияние валютных колебаний на рынок не будет существенным», — заключила Эвелина Ишметова.

скомпилировано и дополнено по материалам:
© Аналитика рынка недвижимости Архангельска и Северодвинска,
 ресурсов blog.domclick.ru, cian.ru

Полная версия статьи со всеми числовыми показателями опубликована в актуальном выпуске Аналитического исследования.