Настоящий анализ охватывает динамику цен продажи и аренды нежилых помещений в сегменте стрит-ритейл на вторичном рынке Архангельска, сгруппированных по площади и ценовой категории (району) за первые три квартала 2025 года.

ДИНАМИКА ЦЕН ПРОДАЖИ В ПЕРИОД 01.2025 – 09.2025

Рынок продаж коммерческой недвижимости (стрит-ритейл) в Архангельске в рассматриваемый период характеризуется значительной фрагментацией данных, особенно в районах со средней и ниже средней ценовой категорией (Округ Майская горка, Соломбальский округ, Округ Варавино-Фактория). Отсутствие исходных данных (Маркетинговое исследование рынка недвижимости Архангельска и Северодвинска за сентябрь 2025 года) в определенные месяцы (отмечено как «-«) может свидетельствовать о низкой ликвидности или отсутствии публичных сделок.

Таблица 1: Динамика цен продажи (09.2025 против  01.2025)

Район (ценовая категория)	Сегмент Площади	Цена 01.2025 (руб./ кв. м)	Цена 09.2025 (руб./ кв. м)	Динамика (01.2025 — 09.2025)
Центр (высокая)	до 50 кв. м	126 500	124 500	-1.58%
Центр (высокая)	51-100 кв. м	79 000	79 500	+0.63%
Центр (высокая)	101-250 кв. м	85 000	90 500	+6.47%
Центр (высокая)	251-500 кв. м	74 000	67 500	-8.89%
Майская горка (средняя)	51-100 кв. м	—	160 000	—
Варавино-Фактория (ниже среднего)	251-500 кв. м	38 000	—	—

Детальную динамику цен по сегментам (январь-сентябрь 2025) можно увидеть в полной электронной версии Маркетингового исследования рынка недвижимости Архангельска и Северодвинска за сентябрь 2025 года.

Основные тенденции рынка продаж:

• Центральные районы (высокая ценовая категория): Наблюдается обратная зависимость: самые маленькие (до 50 кв. м) и самые крупные (251-500 кв. м) объекты показали снижение, в то время как средние площади (101-250 кв. м) продемонстрировали наибольший рост (+6.47%).  
  • Самые крупные объекты (251-500 кв. м) имеют самую низкую абсолютную цену за квадратный метр и показали самое большое падение (-8.89%) в Центре, что может говорить о снижении спроса на большие площади.  
  • Самые мелкие объекты (до 50 кв. м) сохраняют самую высокую абсолютную цену (124 500 – 126 500 руб./ кв. м), но их динамика отрицательная.  
• Периферийные районы: Данные неполные, но единичные зафиксированные сделки (например, в Округе Майская горка, 51-100 кв. м по 160 000 руб./ кв. м в августе-сентябре) могут указывать на точечные аномально высокие цены или специфические характеристики объектов.  

ДИНАМИКА ЦЕН АРЕНДЫ В ПЕРИОД 01.2025 – 09.2025

Рынок аренды более ликвиден и данные более полные, что позволяет выявить более четкие взаимосвязи.  

Таблица 2: Динамика цен аренды (09.2025 против  01.2025)

Район (ценовая категория)	Сегмент Площади	Цена 01.2025 (руб./ кв. м)	Цена 09.2025 (руб./ кв. м)	Динамика (01.2025 — 09.2025)
Центр (высокая)	до 50 кв. м	950	1 000	+5.26%
Центр (высокая)	51-100 кв. м	1 000	810	-19.00%
Центр (высокая)	101-250 кв. м	930	800	-14.00%
Центр (высокая)	251-500 кв. м	1 000	660	-34.00%
Майская горка (средняя)	до 50 кв. м	1 250	1 250	0.00%
Соломбальский округ (средняя)	до 50 кв. м	2 000	1 000	-50.00%
Варавино-Фактория (ниже среднего)	до 50 кв. м	900	1 200	+33.33%

Основные тенденции рынка аренды и взаимосвязь Цены/Площади

• Центральные районы (высокая ценовая категория): Наблюдается четкая прямая зависимость между размером площади и падением цены аренды за квадратный метр. Самые крупные объекты (251-500 кв. м) показали наибольшее падение (-34.00%), в то время как  самые мелкие (до 50 кв. м) выросли в цене (+5.26%). Это указывает на устойчивый спрос на небольшие площади (например, для малого бизнеса, такого как стритфуд, цветочные магазины, аромалавки) и избыток предложения или снижение спроса на крупные торговые пространства в Центре.  
• Периферийные районы: Наблюдается тенденция к устойчивости или значительному росту цен на самые маленькие площади (до 50 кв. м).
  • Округ Варавино-Фактория (ниже среднего) показал рост на +33.33% в сегменте до 50 кв. м, что говорит о высоком спросе на доступные по цене стартовые площадки.  
  • В Соломбальском округе произошло резкое падение (-50.00%) в сегменте до 50 кв. м, но это связано с аномально высокой начальной ценой в январе 2025 года.  

КОРРЕЛЯЦИЯ С ФУНДАМЕНТАЛЬНЫМИ И ЭКОНОМИЧЕСКИМИ СОБЫТИЯМИ

В период 2025 года экономическая ситуация в стране показывает признаки стабилизации, что создает благоприятные условия для развития малого бизнеса и спроса на коммерческую недвижимость.  

Фундаментальное событие: Инвестиции в логистический комплекс

Ключевым фундаментальным событием является инвестиционный проект по созданию логистического комплекса на базе Архангельского тралового флота (АТФ).  

• Суть события: Инвестиции в размере 2,5 млрд. рублей в развитие холодильных помещений, комплекса для передержки живых водных биоресурсов и площадки для рефрижераторных контейнеров. Это создаст порядка 80 новых рабочих мест.  
• Местоположение: Объекты АТФ расположены, в частности, на Ленинградском проспекте, 324 (Варавино-Фактория) и Маймаксанском шоссе, 49 (Маймаксанский округ), то есть в районах со средней и ниже средней ценовой категорией.  
• Корреляция и прогноз: Реализация данного проекта стимулирует деловую активность и увеличивает трафик (рабочие места, логистика) в прилегающих районах (Соломбальский округ и Маймакса,  Варавино-Фактория), что в среднесрочной перспективе должно привести к стабилизации и потенциальному росту спроса и цен на коммерческую недвижимость стрит-ритейл, особенно на небольшие площади, ориентированные на обслуживание работников и логистических потоков.  

ПРОГНОЗЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ/АРЕНДАТОРОВ

Прогнозы основаны на тенденциях I– III кварталов 2025 и влиянии объявленных фундаментальных событий.

1. Прогнозы для тенденций цен

• Центральные районы (высокая категория):
  • Малые площади (до 50 кв. м): Сохранят высокую стабильность или умеренный рост арендных ставок. Цены продажи будут умеренно стабильны из-за постоянного спроса.
  • Крупные площади (от 251 кв. м): Арендные ставки, вероятно, останутся под давлением, возможно, продолжат умеренное снижение до тех пор, пока не будет поглощен избыток предложения. Цены продажи также могут оставаться привлекательными для инвесторов, готовых к долгосрочной сдаче в аренду или переформатированию.
• Периферийные районы (средняя/ниже среднего):
  • Округ Варавино-Фактория и Соломбальский округ: Благодаря инвестициям в логистический комплекс , ожидается долгосрочная стабилизация и повышение привлекательности для инвестиций в коммерческую недвижимость стрит-ритейл, особенно вблизи новых деловых и логистических центров. Цены аренды на малые площади (до 50 кв. м) сохранят восходящую динамику.  

2. Выгодные Предложения (Покупка и Аренда)

Вид сделки	Площадь (кв. м)	Район (ценовая категория)	Основание для Выгоды
ПОКУПКА	251-500 кв. м	Центр (высокая)	Самая низкая цена за кв. м и наибольшее падение (-8.89%). Возможность покупки актива «на дне» с расчетом на долгосрочную капитализацию или переформатирование
ПОКУПКА	101-250 кв. м	Центр (высокая)	Положительная динамика цены (+6.47%). Показывают устойчивый рост в сегменте продаж
АРЕНДА	251-500 кв. м	Центр (высокая)	Наибольшее падение арендной ставки (-34.00%). Выгодно для арендаторов, которым необходима большая площадь
СТРАТЕГИЧЕСКАЯ ИНВЕСТИЦИЯ	Любая	Соломбальский округ / Варавино-Фактория	Долгосрочный потенциал роста благодаря реализации крупного логистического проекта (АТФ)

3. От Каких Покупок и Аренды Стоит Отказаться

• Отказ от покупки/аренды: Стоит отказаться от покупки или аренды объектов в районах с неполными данными о ценах (много «-«), если нет четкого понимания специфики объекта и его ликвидности. Эти сегменты могут быть слишком узкими или низколиквидными.  
• Предпочтение: Следует отдавать предпочтение малым площадям (до 50 кв. м) для аренды в любых районах (кроме Соломбальского, где стартовая цена была аномально высока), поскольку этот сегмент демонстрирует стабильность и рост спроса (Варавино-Фактория +33.33%, Центр +5.26%).  
• Для арендаторов: Если нет острой необходимости в большой площади, лучше избегать аренды крупных помещений (251-500 кв. м) в периферийных районах, где ценовая динамика нестабильна, и сосредоточиться на высоколиквидных, пусть и дорогих, небольших объектах.