Ниже приведены некоторые данные и выдержка из статьи, посвященной тенденциям, а также  прогнозам рынка недвижимости Архангельска и региона и опубликованной в актуальном выпуске Аналитического исследования.

Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (по данным Росреестра)

Динамика темпов изменения количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (текущий период по отношению к аналогичному периоду прошлого года)

Согласно приведенным данным в Архангельском регионе наблюдается стабилизация темпов заключения договоров участия в долевом строительстве с периода I-III кв 2023 г. по период I кв 2024 г.

Одновременно можно видеть корреляцию общероссийской тенденции и тенденции по Северо-Западному ФО, где, в свою очередь, наоборот отмечена нисходящая динамика темпов заключения договоров участия в долевом строительстве от периода к периоду. Более того, мы снова видим практически равные коэффициенты соотношений периода I кв 2024 г. к периоду I кв 2023 г.
Отмеченная стабилизация в Архангельской области, в отличие от всей России в среднем, является, скорее, погрешностью ввиду инертности рынка ипотеки в нашем северном регионе. Медленно снижающиеся цены на жилье первичного рынка с лихвой компенсируются повышением цен на вторичке. Рынок ищет баланс.

В I кв 2024 г. в Архангельском регионе величина интереса покупателей к покупке недвижимости на первичном рынке достигла одного из самых минимальных уровней относительно аналогичных периодов, отслеживаемых с I кв 2019 г. В абсолютных величинах это: 1041 ДДУ в I кв 2024 г. против минимума — 932 ДДУ в I кв 2023 г. и максимума — 2120 в I кв 2020 г.

Итоги I-II кварталов 2024 года

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ

Стоимость квартиры в новостройке в среднем по России увеличилась на 5,3% за последние полгода. Эксперты изучили первичный рынок 70 городов и выяснили, что цена лота с начала года выросла в 60 из них, в 10 — уменьшилась.
Больше всего жилье подорожало в Севастополе (+16,8%), Владикавказе (+16,5%), Самаре (+14,1%), Нижнем Тагиле (+13,9%), Мурманске (+13,6%), Красноярске (+11,1%), Набережных Челнах (+11%), Омске (+10,8%), Череповце (+10,8%), Кургане (+10,1%) и Калуге (+10%).
Дешевле оно стало в Грозном (-6,1%), Архангельске (-5,3%), Махачкале (-3,2%), Владимире (-3,2%), Краснодаре (-2,4%), Орле (-1,2%), Улан-Удэ (-0,7%), Курске (-0,4%), Астрахани (-0,4%) и Иваново (-0,4%).
Квартира в Москве прибавила в стоимости 8,3%, в Подмосковье — 6,1%, в Санкт-Петербурге — 3,5%.

Если говорить о цене «квадрата» в новостройках, то в среднем по России он подорожал на 6,1% за полгода. При этом во втором квартале, как отметили аналитики, цены на жилье росли не слишком активно. В 41 городе они увеличились, в 29 — упали. В среднем по всем из них стоимость в среднем выросла на 2,1%, до 7,1 млн руб.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ

За I полугодие 2024 года средняя стоимость 1 кв. м в предложении на вторичном рынке в среднем преимущественно увеличилась лишь на 3,7%. Для шести месяцев это очень скромный рост. Последние три месяца цены практически не менялись. Ежемесячный прирост составлял 0,2–0,5%, тогда как в I квартале этого года он был равен 0,7–1,2%, а во II полугодии 2023-го — 1–1,9%.
На рынке есть предпосылки для коррекции цен вниз: сокращение спроса относительно II полугодия 2023 года, заградительно высокие ставки по ипотеке.
Однако пока продавцы заняли выжидающую позицию и не готовы заметно снижать цены. К тому же рынок уже адаптировался к новой реальности: количество сделок с февраля по апрель увеличивалось (в мае было снижение за счет длительного периода праздничных дней).

Потенциальный спрос на вторичном рынке преимущественно снижался с сентября 2023 года до конца марта 2024-го из-за практически недоступной ипотеки (кроме краткосрочного роста в январе из-за влияния федеральной рекламной кампании).
С апреля снижение прекратилось, потенциальный спрос перешел к стагнации — рынок постепенно адаптировался к новым условиям. В целом за шесть месяцев этого года активность потенциальных покупателей примерно на 20% ниже, чем годом ранее.

Зависимость вторичного рынка от ипотеки не такая высокая, как рынка новостроек: здесь многие покупают за живые деньги, много альтернативных сделок. Поэтому и ужесточение условий кредитования не привело к более резкому падению спроса. К тому же на вторичный рынок пришла часть спроса с рынка новостроек, где также ухудшились условия кредитования. «Вторичка» выигрывает за счет более низкого уровня цен.

Начиная с февраля на вторичном рынке увеличивается объем активного предложения. Это свидетельствует о снижении темпов продаж: лоты дольше задерживаются на рынке и начинают накапливаться.
Сроки экспозиции продолжают расти, к тому же на рынок стало выходить больше новых продавцов. Это связано с оживлением на рынке новостроек, где фиксируется рост активности перед ужесточением льготных программ с 1 июля — часть таких сделок связана с продажами имеющихся квартир в готовых домах.
Несмотря на рост количества лотов, выбор в конце июня 2024 года на 13% ниже, чем в конце июня 2023-го — высокий спрос во второй половине 2023 года привел к резкому сокращению объема предложения.

Данные по продажам квартир на первичном и вторичном рынках Архангельска

РЫНОК АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ

В конце 2023 года — после рекордного роста в июне–сентябре — ставки аренды в однокомнатных квартирах перешли к стагнации, в двухкомнатных — к медленному снижению. Начиная с февраля 2024 года увеличение ставок возобновилось и продолжалось на протяжении всего I полугодия. Такая динамика не характерна для рынка — обычно с января по май ставки стагнируют.
Рост в этом году связан с ситуацией на рынке купли-продажи: на рынок аренды продолжают выходить те, кто не смог приобрести квартиру при нынешних условиях. Напомним, в сегменте новостроек повышен первоначальный взнос по льготной ипотеке, а в столичных регионах — снижены лимиты. На вторичном рынке ипотечные платежи при ставке в 17–20% вдвое превышают ставки аренды.

В результате за шесть месяцев 2024 года арендные ставки в однокомнатных квартирах в среднем преимущественно увеличились на 5%, в двухкомнатных квартирах — на 8%. Для сравнения: в прошлом году за такой же период рост составил 5% и для «однушек», и для «двушек», но он был менее равномерным и в основном пришелся на июнь.

Спрос

До середины апреля потенциальный спрос на рынке аренды снижался, кроме краткосрочного роста в январе из-за влияния федеральной рекламной кампании. Со второй половины апреля тренд сменился на рост. Обычно интерес к рынку аренды начинает увеличиваться с середины лета, но в 2024 году, как и годом ранее, интерес начал повышаться раньше, уже в середине весны.
Главным фактором увеличения активности стало снижение доступности квартир на первичном и вторичном рынках. Среднее значение потенциального спроса в I полугодии 2024 года — в 1,5 раза выше аналогичного значения за 2023-й. Сейчас спрос на четверть выше, чем в июне прошлого года, и сопоставим с максимальными значениями 2022-го, которые наблюдались в августе, в активный сезон.

АРХАНГЕЛЬСКИЙ РЕГИОН

В Архангельской области ситуация на рынке жилья выглядит так: после пройденных пиков на первичном рынке в ноябре 2023 года среднерыночная цена предложения новостроек в Архангельске (на примере квартир с площадями от 36,0 до 50,0 кв. м) стала постепенно корректироваться. И к апрелю 2024 года она снизилась от пикового значения на 11,9% и составила 136 000 руб./кв. м против 154 500 руб./кв. м в ноябре 2023 года.

Следует отметить, что в I-II кв 2024 г. мы наблюдаем самый длительный период корректировки цен (см. далее график «Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центральных округов Архангельска /1-2-комнатные квартиры/»).

Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центральных округов Архангельска (1-2-комнатные квартиры)

Итоги 1-го полугодия 2024 года в Северодвинске аналогичны Архангельску. Среднерыночная цена предложения новостроек в Северодвинске (на примере квартир с площадями от 36,0 до 50,0 кв. м) также скорректировалась. И к марту 2024 года она снизилась от пикового значения на 11,1% и составила 106 500 руб./кв. м против 119 800 руб./кв. м в январе 2024 года (см. далее график «Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центра Северодвинска /1-2-комнатные квартиры/»).

Здесь мы видим аналогичный Архангельску «весенний» отскок от максимумов ноября-января, и затем разнонаправленное движение цены от месяца к месяцу, что, представляет собой коррекцию с поиском баланса «спрос-предложение-цена».

Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центра Северодвинска, исключая о. Ягры (1-2-комнатные квартиры)

На протяжении 1-го полугодия 2024 года разные сегменты рынка жилой недвижимости Архангельска и Северодвинска не были синхронны: например, на первичном рынке в обоих городах прослеживался чёткий тренд к снижению, а вот на вторичном рынке наблюдается разнонаправленное движение цен между городами.

В КАЧЕСТВЕ ИТОГА МОЖНО РЕЗЮМИРОВАТЬ, ЧТО В АРХАНГЕЛЬСКЕ СРЕДНЕРЫНОЧНАЯ ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ «КВАДРАТА» НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЗНАЧИТЕЛЬНО ОПУСКАЛАСЬ И ДОСТИГАЛА ЛОКАЛЬНОГО МИНИМУМА — 136,0 ТЫС. РУБЛЕЙ В АПРЕЛЕ 2024 ГОДА.
В СЕВЕРОДВИНСКЕ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЭТОТ ПОКАЗАТЕЛЬ ДОСТИГАЛ ЛОКАЛЬНОГО МИНИМУМА В МАРТЕ 2024 ГОДА, СОСТАВИВ 106,5 ТЫС. РУБЛЕЙ.

Главной, по-видимому, причиной этому на сегодняшний день является повышение процентной ставки по ипотечным кредитам, которая во 1-ой половине 2024 года заметно подросла как на первичном, так и на вторичном рынке жилой недвижимости на фоне того, что всё 2-ое полугодие Банк России поступательно повышал ключевую ставку с 7,5% в июле до 16,0% в декабре 2023 г. И это не смог нейтрализовать даже противовес в виде все еще действующих специальных ипотечных программ для населения.

Средневзвешенные процентные ставки по ипотечным кредитам в Архангельской области в I-II кварталах 2024 года

По состоянию на май 2024 г. в Архангельской области средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях одна из самых высоких за последнее время, что, и находит своё отражение в покупательской неактивности на рынке.

Если взглянуть на картину со стороны конкретных величин, то видно, что с января по май 2024 года на фоне роста цен и ипотечных ставок, повышение количества выданных ипотечных жилищных кредитов в Архангельской области в сравнении тем же периодом 2022 года составило всего +0,8%, что является одним из самых высоких показателей на всей территории центрально-европейской части России и по РФ в целом.

Итого, в I полугодии 2024 года мы видим поступательное снижение цен на новостройки на фоне риска завершения выгодных условий по льготной ипотеке, а также смещение баланса спроса в сторону вторичного рынка и рынка аренды, что подстегнуло рост цен в этих сегментах.

Прогноз ценообразования на рынке жилья в III-IV кварталах 2024 года

2024 год обещает стать напряженным для жилого рынка недвижимости в России. Ставка по ипотеке, достигшая 17% годовых, оказала влияние на покупательскую способность и общий спрос.
Ранее в Минфине предложили повысить ставку по семейной ипотеке до 12% годовых для семей с двумя детьми в возрасте от 6 до 18 лет. Предполагается, что ставку сохранят на прежнем уровне для семей с детьми младше 6 лет. Эксперты предупреждают, что это сделает семейную ипотеку недоступной для большинства семей с детьми.

Далее рассмотрим возможные варианты изменения цен на жилье и оценим, что может ожидать рынок недвижимости в ближайшем будущем.

 ИПОТЕКА

Продажи квартир в новостройках после отмены льготной ипотеки под 8% годовых и увеличения ставки по семейной ипотеке с 6 до 12% с 1 июля могут сократиться на 50%. Такой прогноз дал гендиректор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов. По последним данным, на обычную льготную ипотеку приходится около 30% в общем объеме выдач, а на семейную ипотеку — около 50%.
Отмена льготной ипотеки — это минус 25% продаж, ужесточение по семейной ипотеке — это минус 17–20% минимум. Получается, приближаемся к потере примерно половины объема продаж. Его будут восполнять рассрочками и другими фокусами, но сильно эта история не сработает. Компенсационные механизмы немножечко поддержат спрос, но все равно порядок цифр останется таким», — заявил специалист.

Руководитель центра управления недвижимостью «Курмачевы» Артем Курмачев считает, что люди будут брать семейную ипотеку даже после двукратного увеличения ставки по этой программе с господдержкой:
«12% — это в принципе более-менее нормальная ставка. Правда, с нынешними ценами на недвижимость ежемесячный платеж будет очень высоким. Но людям деваться некуда, они будут брать, рассчитывая на будущее рефинансирование, смягчение финансовой политики Центробанка и снижение ключевой ставки», — подчеркнул эксперт.

ЦЕНЫ

Средняя стоимость «квадрата» в строящемся жилье в июне 2024 года составляет 171,46 тыс. рублей. Это на 3,9% больше аналогичного значения в начале текущего года (по данным «Дом.РФ».). Аналитики государственной компании считают, что во второй половине года динамика цен на «первичку» будет более сдержанной.
«В целом за 2024 год рост стоимости квадратного метра будет находиться на уровне инфляции, то есть в реальном выражении цены на новостройки практически не вырастут», — отметил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.
Директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков заявил, что изменения условий по льготным программам приведет к охлаждению спроса: следовательно, застройщикам придется пересматривать планы продаж исходя из конъюнктуры рынка после 1 июля.

«Для поддержания спроса девелоперы будут предлагать новые разнообразные условия приобретения квартир в домах-новостройках. К примеру, уже сегодня растет популярность рассрочки до двух лет с возможностью в будущем перейти на ипотеку. Вероятно, нас ждет стагнация цен с поправкой на инфляционные ожидания и степень готовности проекта, ведь с каждым выросшим этажом увеличивается и цена», — объяснил специалист.

Основатель агентства Sokolnikov Estate Артур Сокольников считает, что после окончания льготной ипотеки количество сделок на рынке эконом- и комфорт-класса может сократиться до 50%.
«Скорее всего, при снижении спроса будет и уменьшение цен — важным фактором станут продажи в III квартале. Почти у всех девелоперов есть «зазор» для скидок, которые обычно остаются за скобками. Предполагаем, что именно этот «зазор» и станет прозрачным в III квартале для всех покупателей. То есть для девелопера цена останется прежней. Что будет в IV квартале, пока судить рано», — сказал спикер.

Артур Сокольников предположил, что могут подорожать востребованные ЖК с постоянным высоким спросом: «А подешевеют в первую очередь переоцененные проекты. На наш взгляд, объекты категорий „эконом“ и „комфорт“ могут немного просесть в цене. Предложение в сегментах „бизнес“, „премиум“, „люкс“ и „делюкс“ будет только дорожать», — резюмировал эксперт.

ИТОГИ И РЕКОМЕНДАЦИИ

Высокие ставки по ипотеке на уровне 17% годовых окажут серьезное давление на покупательскую способность. Однако, несмотря на это, в некоторых городах страны наблюдается умеренный рост цен на жилье. Это связано с ограниченным предложением качественных объектов, стабильным спросом и экономическим развитием городов.

Рекомендации для покупателей

• Рассматривать покупку на стадии строительства: новостройки на ранних стадиях часто обеспечивают более привлекательные цены.
• Искать альтернативные источники финансирования: рассмотрите варианты льготных программ или субсидий, если они доступны.
• Инвестировать в аренду: с учётом высокого роста арендованного жилья, особенно в крупных городах, инвестиции в аренду могут быть выгодными даже при высоких ипотечных ставках.
• Сравнивать предложения: проведите подробный анализ рынка, чтобы найти лучшие предложения по цене и качеству.

скомпилировано и дополнено по материалам:
© Аналитика рынка недвижимости Архангельска и Северодвинска,
ресурсов blog.domclick.ru, дом.рф, cian.ru

Полная версия статьи со всеми числовыми показателями опубликована в актуальном выпуске Аналитического исследования.