Предлагаем вашему вниманию Аналитический отчет по вторичному рынку коммерческой недвижимости (стрит-ритейл) г. Архангельска с приведенными динамикой, экономической корреляцией и инвестиционными стратегиями исходя из данных за период – январь-сентябрь 2026 г.

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЙ КОНТЕКСТ И ФУНДАМЕНТАЛЬНЫЕ ФАКТОРЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА

Вторичный рынок коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл в Архангельске в период с января по сентябрь 2026 года находился под мощным воздействием жестких макроэкономических условий и денежно-кредитной политики Банка России. Определяющим фактором для сегмента выступила динамика ключевой ставки, которая в течение первых трех кварталов 2026 года плавно снижалась с уровня 16,0% в начале года до 14,0% в сентябре. Среднее значение ключевой ставки за рассматриваемый период зафиксировано на высоком уровне 14,5–14,6% годовых, что сформировало жесткий порог минимальной доходности для альтернативных инвестиционных инструментов, таких как банковские депозиты и облигации федерального займа.

Высокая стоимость заемного капитала привела к принципиальному удорожанию коммерческой ипотеки и бизнес-кредитов, фактически заблокировав приток рычагового капитала на вторичный рынок недвижимости. Инвесторы и покупатели коммерческих помещений были вынуждены скорректировать требования к нормам доходности (Cap Rate), требуя от объектов стрит-ритейла более высокой текущей отдачи для компенсации процентного риска и альтернативных издержек. На этом фоне на рынке Архангельска наблюдалась сдержанная потребительская активность, вызванная замедлением темпов роста ВВП до 0,0–1,0% и сохранением инфляционного давления на уровне 6,0–7,0%. Это вынуждало операторов розничной торговли и сферы услуг оптимизировать операционные расходы, что незамедлительно отразилось на запрашиваемых арендных ставках и стоимости купли-продажи коммерческих площадей.

Собственники торговых объектов, столкнувшись с существенным удлинением сроков экспозиции помещений и ростом доли вакантных площадей, были вынуждены планомерно снижать запрашиваемые цены продажи, приводя их в соответствие с падающими арендными потоками и требованиями инвесторов по окупаемости.

ДИНАМИКА ЦЕН КУПЛИ-ПРОДАЖИ И АРЕНДЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО РАЙОНАМ

Центральный район (Октябрьский и Ломоносовский округа)

Центральная часть города Архангельска концентрирует ключевой пешеходный и автомобильный трафик, относясь к высокой и выше среднего ценовым категориям. За период с января по сентябрь 2026 года в Центре зафиксировано выраженное нисходящее движение средних ставок предложения как в сегменте продажи, так и в сегменте аренды.

В сегменте купли-продажи наибольшую удельную уценку квадратного метра продемонстрировали микроформаты (до 50 кв. м) и крупноформатные торговые помещения (251–500 кв. м). Небольшие объекты до 50 кв. м подешевели с 192 000 руб./кв. м в январе до 111 000 руб./кв. м в сентябре, что составило падение на 42,2% при среднем значении за период в 127 944,4 руб./кв. м. Помещения площадью 251–500 кв. м снизились в цене с 129 000 руб./кв. м до 67 000 руб./кв. м, продемонстрировав падение на 48,1% и среднюю цену за 9 месяцев на уровне 77 222,2 руб./кв. м. Средние форматы проявили большую ценовую устойчивость: помещения 51–100 кв. м снизились со 112 000 руб./кв. м до 95 000 руб./кв. м (-15,2%), а помещения 101–250 кв. м — с 90 300 руб./кв. м до 79 000 руб./кв. м (-12,5%).

В арендном секторе Центрального района также преобладала понижательная динамика. Наиболее глубокая коррекция арендных ставок произошла в категории 51–100 кв. м, где показатель упал на 41,4% — с 1 280 руб./кв. м/мес. в январе до 750 руб./кв. м/мес. в сентябре. Компактные помещения до 50 кв. м после пика в феврале (1 770 руб./кв. м/мес.) скорректировались к сентябрю до 1 000 руб./кв. м/мес. (-16,0% к январю). Объекты 101–250 кв. м и 251–500 кв. м завершили период на едином уровне арендной ставки в 600 руб./кв. м/мес., что соответствует снижению на 14,3% и 27,7% соответственно.

Тип сделки	Площадь объекта	01.2026 (руб./кв. м)	09.2026 (руб./кв. м)	Динамика 01–09.2026 (%)	Средняя цена за период (руб./кв. м)
Продажа	до 50 кв. м	192 000	111 000	-42,2%	127 944,4
Продажа	51–100 кв. м	112 000	95 000	-15,2%	111 277,8
Продажа	101–250 кв. м	90 300	79 000	-12,5%	80 855,6
Продажа	251–500 кв. м	129 000	67 000	-48,1%	77 222,2
Аренда	до 50 кв. м	1 190	1 000	-16,0%	1 191,1
Аренда	51–100 кв. м	1 280	750	-41,4%	935,6
Аренда	101–250 кв. м	700	600	-14,3%	785,6
Аренда	251–500 кв. м	830	600	-27,7%	714,4

Районы средней ценовой категории (Округ Майская горка и Соломбальский округ)

Локации средней ценовой категории демонстрируют неоднородную ценовую динамику, обусловленную спецификой локального жилищного строительства и локального объема доступного предложения стрит-ритейла.

В округе Майская горка в секторе продаж зафиксированы регулярные данные по помещениям 51–100 кв. м, где стоимость экспозиции сформировала жесткое ценовое плато на уровне 150 000 руб./кв. м в период с апреля по сентябрь (за исключением майского проседания до 115 000 руб./кв. м), показав среднее значение 144 166,7 руб./кв. м. В арендном секторе данного округа помещения до 50 кв. м продемонстрировали высокую устойчивость: после июньского всплеска до 1 800 руб./кв. м/мес. ставка в сентябре установилась на уровне 1 060 руб./кв. м/мес. (+1,0% к январю). В то же время формат 51–100 кв. м снизился в аренде с 1 250 руб./кв. м/мес. в январе до 800 руб./кв. м/мес. в сентябре (-36,0%).

В Соломбальском округе продажи площадей 101–250 кв. м характеризовались снижением с 93 000 руб./кв. м в январе до 78 000 руб./кв. м в сентябре (-16,1%), проходя через локальный минимум в апреле на уровне 50 000 руб./кв. м. Аренда малых объектов до 50 кв. м волатильно снизилась с 1 190 руб./кв. м/мес. до 840 руб./кв. м/мес. (-29,4%), проходя через экстремальные значения в 2 000 руб./кв. м/мес. в апреле и 380 руб./кв. м/мес. в мае. Помещения 51–100 кв. м подешевели в аренде с 1 250 руб./кв. м/мес. в феврале до 750 руб./кв. м/мес. в сентябре (-40,0%).

Округ	Тип сделки	Площадь объекта	01.2026	09.2026	Изменение за период (%)	Средняя цена за период
Майская горка	Продажа	51–100 кв. м	—	150 000	0,0% (к 04.2026)	144 166,7
Майская горка	Аренда	до 50 кв. м	1 050	1 060	+1,0%	1 178,9
Майская горка	Аренда	51–100 кв. м	1 250	800	-36,0%	996,7
Соломбальский	Продажа	101–250 кв. м	93 000	78 000	-16,1%	73 777,8
Соломбальский	Аренда	до 50 кв. м	1 190	840	-29,4%	962,5
Соломбальский	Аренда	51–100 кв. м	—	750	-40,0% (к 02.2026)	990,0
Соломбальский	Аренда	101–250 кв. м	—	720	+2,9% (к 02.2026)	775,0

Округ Варавино-Фактория (Ценовая категория ниже среднего)

Периферийный округ Варавино-Фактория характеризуется наличием стабильного локального спроса на базовые потребительские товары при невысоком общем уровне цен.

В купле-продаже объектов 51–100 кв. м запрашиваемая цена зафиксирована на устоявшейся отметке 89 000 руб./кв. м. Крупноформатный сегмент (251–500 кв. м) показал прирост удельной цены предложения — с 35 000 руб./кв. м в январе до 89 000 руб./кв. м в сентябре (+154,3%). Этот структурный сдвиг объясняется выходом на рынок качественно обновленных объектов с действующими договорами аренды сетевых продуктовых дискаунтеров взамен устаревших неотапливаемых или неприспособленных помещений.

В сегменте аренды Варавино-Фактории объекты до 50 кв. м продемонстрировали планомерный спуск с 1 250 руб./кв. м/мес. в январе до 820 руб./кв. м/мес. в сентябре (-34,4%). Площади 51–100 кв. м проявили минимальное снижение, изменившись с 850 руб./кв. м/мес. до 800 руб./кв. м/мес. (-5,9%) со средним значением 745,6 руб./кв. м/мес.

Тип сделки	Площадь объекта	01.2026 (руб./кв. м)	09.2026 (руб./кв. м)	Изменение за период (%)	Средняя цена за период (руб./кв. м)
Продажа	51–100 кв. м	89 000	—	0,0%	89 000,0
Продажа	251–500 кв. м	35 000	89 000	+154,3%	62 000,0
Аренда	до 50 кв. м	1 250	820	-34,4%	1 187,8
Аренда	51–100 кв. м	850	800	-5,9%	745,6
Аренда	101–250 кв. м	550	—	0,0% (к 08.2026)	628,0

Полная выборка данных в Маркетинговом исследовании рынка недвижимости Архангельска и Северодвинска за сентябрь 2026 года.

ВЗАИМОСВЯЗЬ ДИНАМИКИ ЦЕН, ФОРМАТНЫХ РАЗЛИЧИЙ И ВАЛОВОЙ ДОХОДНОСТИ

Комплексный анализ ценовых рядов по различным площадям и ценовым категориям позволяет установить ряд прямых причинно-следственных связей и структурных корреляций, определяющих функционирование рынка стрит-ритейла Архангельска.

На рынке сохраняется классическая обратная зависимость между площадью помещения и ценой за один квадратный метр, обусловленная эффектом масштаба и разницей в структуре покупательского спроса. В Центральном районе средняя цена продажи малых объектов до 50 кв. м составила 127 944,4 руб./кв. м, тогда как для крупноформатных объектов 251–500 кв. м аналогичный показатель равнялся 77 222,2 руб./кв. м. Однако волатильность цен у малых форматов оказалась существенно выше: коэффициент вариации цен объектов до 50 кв. м составил 18,9%, в то время как у помещений 101–250 кв. м он находился на уровне 12,3%. Это подтверждает высокую чувствительность частных розничных инвесторов к макроэкономическим шокам и альтернативной доходности банковских вкладов.

Важнейшей неочевидной закономерностью выступает диспропорция показателей валовой арендной доходности (Gross Rental Yield) и сроков окупаемости (Payback Period) между центральными и периферийными округами. Расчет арендной доходности и окупаемости производится по следующим базовым формулам финансового анализа:

Расчетные данные показывают, что наибольшую валовую доходность генерируют объекты в спальных районах и районах средней/ниже среднего ценовых категорий благодаря низкому порогу стоимости покупки. В Соломбальском округе торговые помещения до 50 кв. м обеспечивают среднюю доходность 13,79% годовых при сроке окупаемости 7,3 года, тогда как в Центральном районе аналогичный формат генерирует 11,17% годовых при окупаемости 9,0 лет.

Район	Площадь объекта	Средняя цена продажи (руб./кв. м)	Средняя ставка аренды (руб./кв. м/мес.)	Валовая доходность Gross Yield (%)	Срок окупаемости (лет)	Доходность в сентябре 2026 (%)
Центр	до 50 кв. м	127 944,4	1 191,1	11,17%	9,0	10,81%
Центр	51–100 кв. м	111 277,8	935,6	10,09%	9,9	9,47%
Центр	101–250 кв. м	80 855,6	785,6	11,66%	8,6	9,11%
Центр	251–500 кв. м	77 222,2	714,4	11,10%	9,0	10,75%
Майская горка	51–100 кв. м	144 166,7	996,7	8,30%	12,1	6,40%
Соломбальский	до 50 кв. м	83 750,0	962,5	13,79%	7,3	—
Соломбальский	101–250 кв. м	73 777,8	775,0	12,61%	7,9	11,08%
Варавино-Фактория	51–100 кв. м	89 000,0	745,6	10,05%	9,9	—

Яркой рыночной аномалией выступает ситуация в округе Майская горка, где цена предложения помещений 51–100 кв. м удерживалась на завышенном уровне 150 000 руб./кв. м при снижении арендной ставки до 800 руб./кв. м/мес. в сентябре. Это приводит к падению текущей валовой доходности до 6,40% годовых и увеличению срока окупаемости до 12,1 лет, что делает приобретение данных объектов инвестиционно нецелесообразным в условиях ставки ЦБ в 14,0%.

СРЕДНЕСРОЧНЫЙ ПРОГНОЗ ТЕНДЕНЦИЙ И ДВИЖЕНИЯ ЦЕН

Среднесрочная динамика вторичного рынка коммерческой недвижимости Архангельска будет определяться траекторией ключевой ставки Банка России и общим состоянием региональной экономики. Согласно базовому прогнозу регулятора, средняя ключевая ставка за 2026 год составит 14,5–14,6% с паузой на уровне 14,0% осенью и возможным точечным снижением до 13,75% в декабре. В 2027 году ожидается продолжение цикла смягчения денежно-кредитной политики со снижением средней ставки до 10,5–12,5% и ее дальнейшим приведением к 8,0–9,0% в 2028 году.

В IV квартале 2026 года на вторичном рынке купли-продажи Архангельска сохранится давление на цены предложения. Из-за сохранения высокой стоимости кредитования и альтернативной привлекательности депозитов продавцам переоцененных объектов (в первую очередь в Майской горке и неликвидных помещениях Центрa) придется пойти на дополнительную уценку в размере 3–5% для закрытия сделок. В арендном секторе ставки зафиксируются на достигнутых локальных минимумах, демонстрируя стагнацию до конца года.

В I–II кварталах 2027 года, по мере снижения ключевой ставки ниже рубежа 12,0%, начнется процесс постепенного перетока капитала из зафиксированных депозитов обратно в реальные активы. Это приведет к стабилизации цен купли-продажи во всех ценовых категориях и росту инвестиционной активности в отношении наиболее ликвидных форматов стрит-ритейла.

Во II полугодии 2027 года арендный рынок перейдет к умеренному росту ставок со средней динамикой 4,0–6,0% в год, сопровождающей целевой уровень инфляции. Драйвером роста арендных ставок выступит экспансия федеральных розничных сетей формата «у дома», продуктовых дискаунтеров и пунктов выдачи заказов маркетплейсов, адаптировавшихся к новым экономическим условиям.

СТРАТЕГИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ, ПОКУПАТЕЛЕЙ И АРЕНДАТОРОВ

На основе проведенного анализа инвестиционных метрик, рисков и ценовой динамики сформирован комплекс рекомендаций для участников вторичного рынка стрит-ритейла Архангельска.

Покупателям и инвесторам в текущий момент следует отдать предпочтение крупноформатным объектам площадью 251–500 кв. м в Центральном районе, прошедшим глубокую ценовую коррекцию до 67 000 руб./кв. м. Данная ценовая отметка обеспечивает доходность на уровне 10,75% годовых и создает высокий потенциал капитализации стоимости объекта при снижении ключевой ставки в 2027–2028 годах. Также высокой инвестиционной привлекательностью обладают помещения 101–250 кв. м в Соломбальском округе с ценой 78 000 руб./кв. м, генерирующие доходность 11,08% годовых при коротком сроке окупаемости в 7,9 года.

Категорически рекомендуется отказаться от покупки объектов площадью 51–100 кв. м в округе Майская горка по завышенной цене 150 000 руб./кв. м, поскольку их текущая валовая доходность (6,40%) существенным образом проигрывает безрисковым депозитам и не компенсирует инфляционные риски. Покупателям также стоит избегать приобретения малых объектов до 50 кв. м в Центральном районе, если удельная цена предложения превышает 130 000 руб./кв. м при отсутствии долгосрочного индексируемого договора аренды.

Арендаторам коммерческих площадей рекомендуется воспользоваться текущей фазой «рынка арендатора» для заключения долгосрочных договоров в Центральном районе на помещения 51–100 кв. м, где арендные ставки упали на 41,4% до уровня 750 руб./кв. м/мес., а также на площади 51–100 кв. м в Соломбальском округе по аналогичной цене 750 руб./кв. м/мес.. В то же время арендаторам следует воздержаться от аренды малых помещений до 50 кв. м в Соломбале и Майской горке по ставкам выше 1 200–1 500 руб./кв. м/мес. ввиду высокой нестабильности пешеходного трафика и существенной волатильности локальных ставок.

Направление стратегии	Сегмент и локация	Ценовые параметры	Обоснование и инвестиционный расчет
Рекомендуемая покупка	Центр (251–500 кв. м)	67 000 руб./кв. м	Доходность 10,75% годовых, максимальный потенциал роста стоимости активов при смягчении ДКП
Рекомендуемая покупка	Соломбальский (101–250 кв. м)	78 000 руб./кв. м	Высокая доходность 11,08% годовых, быстрая окупаемость (7,9 года), стабильный поток
Рекомендуемая аренда	Центр (51–100 кв. м)	750 руб./кв. м/мес.	Дисконт -41,4% к январским значениям, возможность зафиксировать премиальную локацию
Рекомендуемая аренда	Соломбальский (51–100 кв. м)	750 руб./кв. м/мес.	Снижение затрат на 40,0%, оптимальный баланс трафика и арендной нагрузки
Отказ от покупки	Майская горка (51–100 кв. м)	150 000 руб./кв. м	Низкая доходность (6,40%), окупаемость 12,1 лет, проигрыш депозитной ставке
Отказ от покупки	Центр (до 50 кв. м)	> 130 000 руб./кв. м	Завышенные риски волатильности ценовых ставок, риск переплаты на спаде рынка
Отказ от аренды	Майская горка / Соломбала (до 50 кв. м)	> 1 200–1 500 руб./кв. м/мес.	Неустойчивый локальный трафик, высокая ротация арендаторов

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Анализ вторичного рынка коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл в Архангельске за период с января по сентябрь 2026 года фиксирует завершение этапа завышенных ценовых ожиданий и переход к фазе фундаментальной переоценки торговых активов. Масштабная коррекция цен купли-продажи (от -12,5% до -48,1% в ключевых категориях) вернула показатель валовой арендной доходности наиболее качественных объектов к значениям 10,8–11,7% годовых. В преддверии планируемого снижения ключевой ставки Банка России в 2027 году текущий период представляет собой выгодное окно возможностей для консолидации недооцененных крупноформатных и среднеформатных помещений в Центральном и Соломбальском округах Архангельска.