Ниже приведены некоторые данные и выдержка из статьи, посвященной тенденциям, а также  прогнозам рынка недвижимости Архангельска и региона и опубликованной в актуальном выпуске Аналитического исследования.

Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (по данным Росреестра)

Динамика темпов изменения количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (текущий период по отношению к аналогичному периоду прошлого года)

Согласно приведенным данным в Архангельском регионе наблюдается снижение темпов заключения договоров участия в долевом строительстве в период I кв 2025 г. по отношению к тому же периоду 2024 г. Однако перед этим наблюдался всплеск роста темпа в период I-IV кв 2024 г. на фоне падающих темпов по Северо-Западному ФО и в целом по РФ.

Одновременно в I кв 2025 г. можно видеть корреляцию тенденции в Архангельском регионе и тенденции по Северо-Западному ФО, где уже подряд 3 квартала наблюдается падение темпов от периода к периоду.

Наблюдаемое падение уже имеет трендовый характер и, скорее всего, в ближайшее время рынок ожидает продолжение данного тренда. А пока мы видим, что крайнее соотношение — 0,90 (по Архангельской области) находится выше своих минимальных значений для аналогичных периодов прошлых лет — 0,54 и 0,64.

В I кв 2025 г. в Архангельском регионе величина интереса покупателей к покупке недвижимости на первичном рынке стала почти самой минимальной относительно аналогичных периодов, отслеживаемых с I кв 2019 г. В абсолютных величинах это: 937 ДДУ в I кв 2025 г. против предыдущего минимума — 932 ДДУ в I кв 2023 г. и максимума — 2120 в I кв 2020 г. (см. табл. выше).

Итоги I-II кварталов 2025 года

ОБЩЕРОССИЙСКИЕ ТЕНДЕНЦИИ

Рынок жилой недвижимости в России в первом полугодии 2025 года демонстрирует комплексные и зачастую противоречивые тенденции, определяемые макроэкономическими факторами и изменениями в государственной политике. Завершение массовых льготных ипотечных программ и сохранение высокой ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации оказали существенное влияние на динамику спроса и предложения. В частности, спрос на новостройки стабилизировался на уровне 2 миллионов квадратных метров в месяц, что на 20% ниже среднего показателя за первое полугодие 2024 года. При этом строительная активность остается на высоком уровне, достигнув рекордных 119,5 миллиона квадратных метров строящегося жилья.

Наблюдаемое снижение спроса на новостройки при сохранении значительных объемов строительства указывает на потенциальное увеличение предложения и усиление конкуренции среди застройщиков. Эта ситуация может привести к стагнации или даже умеренной коррекции цен на первичном рынке, несмотря на продолжающийся рост затрат на строительство. Сокращение покупательской активности, вызванное отменой массовых льготных ипотек, приводит к замедлению темпов продаж и увеличению сроков экспозиции объектов у девелоперов. Как следствие, на первичном рынке накапливаются непроданные объемы жилья. Для поддержания продаж и сохранения ликвидности застройщики могут быть вынуждены предлагать более выгодные условия, такие как существенные скидки, акции или программы рассрочки, а также пересматривать базовую ценовую политику. В долгосрочной перспективе, это также может стать причиной сворачивания бизнеса для менее устойчивых девелоперов , что повлияет на общую структуру рынка.

Важным изменением стало усиление роли собственных средств граждан в сделках с недвижимостью, что указывает на изменение структуры покупательской способности и снижение зависимости рынка от кредитных инструментов. Хотя общероссийские тренды задают общий вектор, региональные рынки, такие как Архангельск и Северодвинск, имеют свои уникальные особенности, которые могут существенно влиять на локальную динамику цен и спроса. Детальный анализ этих городов позволит получить более полную и релевантную картину для местных жителей и потенциальных инвесторов, учитывая специфику их экономики и демографии.

ИПОТЕКА

Ситуация на рынке ипотечного кредитования значительно ужесточилась. Из-за роста ключевой ставки Центрального Банка и завершения массовых льготных ипотечных программ, граждане все чаще используют собственные средства для покупки жилья. Такие сделки составили 54% в I квартале 2025 года, что вдвое больше, чем в первом полугодии 2024 года. Это подчеркивает снижение доступности ипотеки. Эксперты отмечают, что «время рекордов для ипотеки прошло, но настоящая кредитная «зима» наступит в 2025 году». Ожидается значительное сокращение выдачи ипотеки до 1,0–1,2 млн. кредитов и 3,8–4,0 трлн. рублей в 2025 году.

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ

В первом полугодии 2025 года российский рынок жилья характеризовался замедлением темпов роста цен на первичном рынке и стагнацией на вторичном. В первом квартале 2025 года строящееся жилье подорожало лишь на 2,4%, что оказалось ниже уровня инфляции в 2,7%. Это значительно отличается от предыдущих периодов, когда новостройки демонстрировали опережающий рост. Наиболее заметный рост цен на первичное жилье зафиксирован в Казани (+12,4% до средних 255 тыс. руб. за 1 кв. м), Воронеже (+8,1% до 135,4 тыс. руб.) и Москве (+6,9% до 584 тыс. руб.). Эти данные показывают, что динамика цен сильно варьируется по регионам.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ

На вторичном рынке стоимость готового жилья в номинальном выражении выросла лишь на 1,5% в первом квартале 2025 года, тогда как в реальном выражении (с учетом инфляции) она даже снизилась. Этот факт указывает на период стагнации или даже небольшой дефляции на вторичном рынке, что делает его менее привлекательным для краткосрочных инвестиций. Разрыв цен между первичным и вторичным рынком сохраняется на уровне примерно 50% , что является исторически высоким показателем. Однако, стоит отметить, что квартиры во вторичном жилье, введенном в эксплуатацию после 2019 года, то есть в относительно новых домах, почти сопоставимы по цене с новостройками. Это указывает на сегментацию вторичного рынка по году постройки.

Расхождение в динамике цен между первичным и вторичным рынками, а также между номинальным и реальным ростом цен, указывает на снижение инвестиционной привлекательности жилья в целом и потенциальную переориентацию инвесторов на другие активы, такие как депозиты. Поскольку первичный рынок растет медленнее инфляции, а вторичный рынок в реальном выражении даже снижается , инвестиции в жилье становятся менее прибыльными по сравнению с альтернативными инструментами. Высокая ключевая ставка Центрального Банка делает ипотеку недоступной, а высокодоходные депозиты становятся более привлекательной альтернативой для сохранения и приумножения капитала.

Это приводит к тому, что инвесторы, ранее вкладывавшие в недвижимость, теперь могут предпочесть менее рискованные и более ликвидные финансовые инструменты. В результате, часть потенциальных инвесторов выводит средства из недвижимости или откладывает покупку, предпочитая держать деньги на депозитах, ожидая более благоприятных условий на рынке жилья. Такое поведение формирует «отложенный спрос», который может реализоваться только при значительном снижении ключевой ставки. Для рынка в целом это означает снижение «инвестиционной» составляющей спроса и переход к более «потребительской» модели, где покупка жилья обусловлена реальными жилищными потребностями.

В части спроса и предложения, доля сделок с готовым новым жильем (новостройки, уже введенные в эксплуатацию) достигла 20%, что является заметным увеличением по сравнению с 15%, наблюдавшимися в 2022-2024 годах. Это может быть связано с желанием покупателей избежать рисков долгостроя и получить жилье сразу. Продажи строящегося жилья, напротив, сократились на 9% в первом квартале, после существенного снижения на 26% в предыдущем году. Это привело к падению коэффициента распроданности жилья к моменту ввода в эксплуатацию до 72%, что ниже комфортных 80-85% в предыдущие годы и близко к критическому пороговому значению 70%. Аналитики «Дом.РФ» не ожидают заметного роста цен в 2025 году, связывая этот прогноз со стабилизацией спроса на новостройки на уровне 2 млн. кв. метров в месяц, что на 20% меньше среднего показателя за I полугодие 2024 года.

РЫНОК АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ

Динамика цен на аренду жилья в первом полугодии 2025 года также оказалась неоднозначной. По прогнозам ипотечного брокера Дмитрия Ракуты, цены на аренду жилья в России должны были увеличиться на 50%. Это связывалось с недоступностью рыночной ипотеки, что вынуждает потенциальных покупателей оставаться в аренде. Однако, фактические данные показывают, что количество активных объявлений о сдаче жилья в аренду в первом квартале 2025 года выросло почти в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 101 тысячи лотов. Несмотря на рост предложения, цены на аренду в целом по стране снизились на 3-6% с начала года. В Москве средняя цена аренды упала на 10%, в Санкт-Петербурге — на 7%, в других городах — на 3%.

Это противоречие в данных по рынку аренды (прогноз роста на 50% против фактического снижения цен) указывает на высокую волатильность и сложность прогнозирования в текущих условиях, а также на возможное смещение спроса к более доступным сегментам и регионам. Прогноз Ракуты основан на логике перетока спроса с рынка покупки на рынок аренды из-за недоступности ипотеки. Однако, фактические данные показывают резкий рост предложения, что может быть связано с тем, что владельцы «инвестиционного» жилья, не имея возможности продать его по желаемой цене, выставляют его на аренду. Этот приток предложения временно или локально превысил возросший спрос.

В результате, переизбыток предложения на фоне снижения покупательской активности на рынке покупки жилья приводит к конкуренции среди арендодателей, что сдерживает рост цен. Несмотря на высокий спрос на аренду в целом, рост предложения может временно или локально сдерживать рост цен, а в некоторых сегментах даже приводить к их снижению. Это также может указывать на то, что спрос смещается к более бюджетным вариантам (студии, однокомнатные), в то время как дорогие сегменты (многокомнатные квартиры) могут испытывать давление. Таким образом, рынок аренды становится более сложным для прогнозирования, требуя детального анализа сегментов и региональных особенностей. Для арендаторов это может означать возможность найти более выгодные предложения, особенно в массовом сегменте, вопреки общим ожиданиям роста.

РЕГИОНАЛЬНЫЕ РЫНКИ АРХАНГЕЛЬСКА И СЕВЕРОДВИНСКА

Региональные рынки Архангельска и Северодвинска демонстрируют специфическую динамику, отличающуюся от общероссийских трендов.
В Архангельском регионе ситуация на рынке жилья обстоит следующим образом: начиная с января 2024 года и по июнь 2025 года среднерыночная цена предложения новостроек в Архангельске (на примере квартир с площадями от 36,0 до 50,0 кв.м) находится в чётко определяемом диапазоне (см. далее график «Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центральных округов Архангельска /1-2-комнатные квартиры/»). Имеются небольшие колебания, но по сути — это классическое флэтовое движение цены в коридоре от 136 000 руб./кв. м до 146 800 руб./кв. м.

Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центральных округов Архангельска (1-2-комнатные квартиры)

Итоги 1-го полугодия 2025 года в Северодвинске отличны от Архангельских: после прохождения пиков в январе-марте, среднерыночная цена предложения на строящееся жильё в Северодвинске (на примере квартир с площадями от 36,0 до 50,0 кв.м) имеет тренд к снижению. После мартовского максимума — 134 800 руб./кв. м, к концу июня 2025 г. её величина просела на 10,6% и составила — 120 300 руб./кв. м (см. далее график «Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центра Северодвинска /1-2-комнатные квартиры/»).
Подобное разнонаправленное движение цен между городами наблюдается уже на протяжении полутора лет, что говорит о наличии на рынке неких дополнительных «точечных» факторов влияющих на спрос и цену для каждого конкретного местоположения и даже отдельного объекта.

Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центра Северодвинска, исключая о. Ягры (1-2-комнатные квартиры)

На протяжении 1-го полугодия 2025 года разные сегменты рынка жилой недвижимости Архангельска и Северодвинска не были синхронны: например, на первичном рынке Архангельска прослеживался чёткий боковой тренд, а в Северодвинске во II квартале образовался тренд снижения цены предложения. На вторичном рынке также наблюдается разнонаправленное движение цен между городами: в Архангельске преимущественно имеет место плавное снижение цен предложений, в Северодвинске — малозаметный, но постепенный рост.

Разнонаправленная динамика цен в Архангельске и Северодвинске (снижение на вторичном рынке в Архангельске против роста в Северодвинске) подчеркивает важность локального анализа и может указывать на различные стадии адаптации к общероссийским трендам, а также на влияние специфических региональных факторов. В то время как Архангельск объясняет снижение цен сезонным спадом и замедлением ипотеки , Северодвинск, вероятно, имеет свои особенности спроса и предложения. Это может быть связано с градообразующими предприятиями (например, судостроительная отрасль), стабильным притоком рабочей силы или меньшей чувствительностью к макроэкономическим факторам, что поддерживает локальный спрос и цены.

Таким образом, рынки двух соседних городов развиваются по разным сценариям, что требует индивидуального подхода к анализу и прогнозированию, а не простого экстраполирования общероссийских тенденций. Для покупателей это означает, что стратегии, эффективные в одном городе, могут быть неэффективны в другом. Инвесторам следует проводить глубокий локальный анализ, учитывая специфику каждого города, перед принятием решений, поскольку «средняя температура по больнице» не отражает реальной картины.

В КАЧЕСТВЕ ИТОГА МОЖНО РЕЗЮМИРОВАТЬ, ЧТО В АРХАНГЕЛЬСКЕ СРЕДНЕРЫНОЧНАЯ ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ «КВАДРАТА» НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ПО-ПРЕЖНЕМУ НАХОДИТСЯ В РАНЕЕ ОБРАЗОВАННОМ ДИАПАЗОНЕ, ДОСТИГАЯ ПЕРИОДИЧЕСКИ 146,0 ТЫС. РУБЛЕЙ НА «ПОТОЛКЕ», А ЗАТЕМ ОПУСКАЯСЬ К ЗНАЧЕНИЯМ В РАЙОНЕ 136,0 ТЫС. РУБЛЕЙ.
В СЕВЕРОДВИНСКЕ ЖЕ НАОБОРОТ: НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ПОСЛЕ МАРТА 2025 ГОДА ЭТОТ ПОКАЗАТЕЛЬ ДОВОЛЬНО УВЕРЕННО ОПУСТИЛСЯ БОЛЕЕ ЧЕМ НА 10% ДО УРОВНЯ СЕНТЯБРЯ 2024 ГОДА В РАЙОН 120,0 ТЫС. РУБЛЕЙ.

ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК АРХАНГЕЛЬСКОГО РЕГИОНА

Важным фактором, влияющим на спрос, а значит — и движение цен, явилась всё ещё невыгодная процентная ставка по ипотечным кредитам, которая в 1-ой половине 2025 года была нестабильной и особенно заметно подрастала на первичном рынке жилой недвижимости на фоне того, что всё 1-ое полугодие Банк России держал ключевую ставку на уровне 21,0% с декабря 2024 г. вплоть до июня 2025 года, и только тогда понизив её до 20,0%. Противостоять этому покупателям помогают только действующие в некоторых регионах РФ и для некоторых категорий граждан целевые ипотечные программы.

Ипотечный рынок в Архангельске демонстрирует уникальные условия. В 2025 году ипотеку можно взять на выгодных условиях: процентная ставка на сегодня от 1,99%, сумма ипотечного кредита до 100 000 000 рублей, и срок до 30 лет. Семейная ипотека доступна под 5.9-6% с первоначальным взносом от 20.01%. Наличие ипотечных предложений с аномально низкими ставками в Архангельске на фоне общероссийской «кредитной зимы» указывает на сохранение государственной поддержки и региональных особенностей, создавая «окно возможностей» для определенных категорий покупателей, которые могут воспользоваться этими условиями. Низкие ставки в Архангельске, вероятно, обусловлены региональными или федеральными льготными программами, которые продолжают действовать, несмотря на общее ужесточение денежно-кредитной политики и высокие рыночные ставки.

Это может быть связано с программами поддержки определенных категорий граждан или стимулированием строительства в регионе. В то время как большинство покупателей по всей стране сталкиваются с высокими рыночными ставками, в Архангельске сохраняются значительно более доступные условия для определенных категорий граждан (например, семей с детьми). Это может поддерживать локальный спрос на жилье в регионе, особенно на первичном рынке, где льготные программы чаще всего применяются, создавая своего рода «островок стабильности» на фоне общего спада.

Средневзвешенные процентные ставки по ипотечным кредитам в Архангельской области во I-II кварталах 2025 года

По состоянию на июнь 2025 г. в Архангельской области средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях одна из самых невысоких за последние годы, однако пока это не находит своё отражение в активности покупателей на рынке.

Объем выдачи ИЖК в Архангельской области в I-II кварталах 2025 года (за период с начала года)

Если взглянуть на картину со стороны конкретных величин, то видно, что за период с января по май 2025 года на фоне высоких цен и не всегда выгодных ипотечных ставок, произошло резкое падение количества выданных ипотечных жилищных кредитов в Архангельской области в сравнении тем же периодом 2024 года, и составило -48,1%. Однако, с учетом поддержки государства в виде программ «Арктическая ипотека» и других, падение в Архангельской области не такое сильное, как в других регионах РФ. Например, в республике Тыва падение составило -77,1%, в Чеченской республике -69,7% и т.д., что является одними из самых низких показателей по РФ в целом.

Итого в 1-ом полугодии 2025 года в Архангельском регионе мы видим отсутствие роста цен (или даже снижение по некоторым предложениям) в сегменте новостроек на фоне отсутствия выгодных условий по ипотеке для широкого круга покупателей, а также перетекание спроса в сторону вторичного рынка и рынка аренды, что стимулирует рост цен в этих сегментах.

Прогноз ценообразования на рынке жилья на III-IV кварталы 2025 года

НОВОСТРОЙКИ

Во втором полугодии 2025 года на российском рынке жилья ожидаются следующие изменения. Аналитики «Дом.РФ» прогнозируют номинальный рост цен на новостройки на 8,7% в 2025 году, что соответствует уровню инфляции. Это означает, что в реальном выражении цены останутся стабильными или даже снизятся. Александр Попов из Cian.Analytics прогнозирует рост стоимости новостроек по России на 6-8% в 2025 году, что также ниже темпов 2024 года (11%).

Застройщики будут вынуждены предлагать больше скидок и акций, чтобы стимулировать спрос. На вторичном рынке эксперты не ожидают критического падения цен в ближайшие кварталы, но вероятна медленная нисходящая коррекция. Это связано с тем, что продавцы не готовы к резкому снижению цен, но вынуждены будут идти на уступки из-за снижения спроса. Общий тренд указывает на снижение спроса на первичном рынке на 20-25% в 2025 году. Снижение ключевой ставки ЦБ, если оно произойдет во второй половине 2025 года (что маловероятно до второй половины года, по мнению Евгения Белокурова из Яндекс.Недвижимость), может привести к перетоку средств с депозитов на рынок жилья, потенциально стимулируя спрос на вторичную недвижимость.

Прогнозируемый рост цен на новостройки на уровне инфляции при значительном снижении спроса и объемов ипотеки указывает на то, что застройщики будут удерживать цены за счет сокращения маржинальности или предложения дополнительных стимулов, а не за счет реального рыночного роста. Прогноз роста цен на новостройки на 6-8% или 8.7% соответствует инфляции, в то время как спрос на первичном рынке упадет на 20-25% , а выдача ипотеки сократится до уровня пандемии.
Высокие затраты на строительство, обусловленные удорожанием материалов и работ, а также модель проектного финансирования, не позволяют застройщикам значительно снижать цены, чтобы не работать в убыток. Чтобы компенсировать падение спроса, они будут использовать «скрытые» скидки и акции, которые не отражаются в цене за квадратный метр, но снижают фактическую стоимость для покупателя. Таким образом, номинальный рост цен не будет означать реального удорожания жилья для покупателя, особенно с учетом скидок и акций, которые станут повсеместной практикой. Это создает иллюзию стабильности цен на первичном рынке, но фактически отражает борьбу застройщиков за каждого покупателя в условиях значительно снизившегося спроса и ужесточения конкуренции

ИПОТЕКА

Объем выдачи ипотеки, по прогнозам, сократится до 1,0–1,2 млн. кредитов и 3,8–4,0 трлн. рублей в 2025 году, что соответствует уровню пятилетней давности (периода пандемии ковида). Это указывает на существенное сжатие ипотечного рынка. Минфин отмечает, что рынок жилья почти полностью живет за счет госдотаций на льготную ипотеку , что подчеркивает его зависимость от государственного стимулирования. Для возвращения спроса на ипотеку ставки должны снизиться до 18-19% , что является значительным снижением по сравнению с текущими рыночными показателями.

Переток средств с депозитов на рынок жилья при снижении ключевой ставки Центрального Банка может стать основным драйвером спроса на вторичном рынке, что, в свою очередь, может привести к его восстановлению после периода стагнации и даже умеренному росту, особенно в сегменте «свежей» вторички. Значительная часть денег граждан находится на высокодоходных депозитах. Эксперты ожидают, что снижение ключевой ставки ЦБ (не ранее второго полугодия 2025) может привести к перетоку этих средств в жилье, стимулируя спрос на вторичный рынок.

Привлекательность депозитов как инструмента сбережения снизится при падении ключевой ставки, в то время как недвижимость традиционно воспринимается российскими гражданами как надежный актив для сохранения и приумножения капитала, особенно в условиях инфляции. Это приведет к увеличению спроса на вторичном рынке, особенно на ликвидные объекты, которые могут быть куплены за наличные или с использованием более доступных ипотечных программ (например, семейной ипотеки, распространившейся на вторичный рынок в некоторых регионах). В результате возможно восстановление или даже умеренный рост цен на вторичном рынке после периода стагнации, особенно в сегменте «свежей» вторички (дома после 2019 года постройки), которая уже сейчас сопоставима по цене с новостройками.

РЫНОК АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ

На рынке аренды ожидается дальнейший рост арендных ставок, особенно в августе-сентябре 2025 года, когда традиционно возрастает спрос из-за начала учебного года и возвращения людей из отпусков. Прогнозы варьируются от 15-18% роста в пиковый период (июнь-сентябрь) с последующей коррекцией на 5-7% к концу года. Некоторые эксперты, как Марат Галлямов из «Этажи-Казань», ожидают роста ставок на 20-30%. В целом, 2025 год может стать «годом арендного жилья» из-за недоступности покупки ипотеки , что приведет к увеличению числа тех, кто вынужден арендовать

ПРОГНОЗ ДЛЯ АРХАНГЕЛЬСКА И СЕВЕРОДВИНСКА

Ожидаемая динамика цен на жилье в Архангельске и Северодвинске во втором полугодии 2025 года будет зависеть как от общероссийских трендов, так и от локальных факторов. В Архангельске прогнозируется восстановление спроса на жилье до осенних показателей 2024 года, однако в долгосрочной перспективе рынок вторичной недвижимости находится в стадии стагнации. Рынок в целом сдержан, но готов к росту после оттока депозитов и снижения ставок, с потенциалом выше, чем у первички в перспективе. Это указывает на потенциальное оживление, но без резких скачков.

Прогнозируемая стагнация вторичного рынка в Архангельске на фоне потенциального роста после оттока депозитов указывает на «отложенный спрос» и возможность для покупателей, готовых ждать, получить более выгодные условия, а также на необходимость отслеживания макроэкономических показателей. Вторичный рынок Архангельска в январе 2025 года замедлился, цены снизились, объем предложений сократился, и в долгосрочной перспективе рынок находится в стадии стагнации. При этом есть мнение, что рынок готов к росту после оттока депозитов и снижения ставок. Низкая покупательская активность в начале года, возможно, связана с ожиданием более выгодных условий по ипотеке или снижения цен.

«Отложенный спрос» формируется из-за нежелания покупать по текущим высоким ставкам. В результате, продавцы на вторичном рынке могут быть более склонны к уступкам и торгу, особенно в условиях стагнации и низкой ликвидности. Покупатели, имеющие наличные средства или доступ к льготной ипотеке, могут найти выгодные предложения на вторичном рынке в период стагнации, до того как рынок начнет восстанавливаться. Для тех, кто планирует покупку во втором полугодии, критически важно отслеживать динамику ключевой ставки ЦБ РФ и активность на рынке депозитов. Их изменение может быстро повлиять на вторичный рынок, превратив период стагнации в период роста, что потребует оперативных действий от покупателей.

Для Северодвинска детализированные прогнозы по ценам на жилье не представлены в исследованных данных. Однако, общая динамика цен в первом полугодии 2025 года показывала уверенный рост как на первичном (+14.94% год к году), так и на вторичном (+5.15% год к году) рынках. Это может указывать на продолжение умеренного роста или стабилизацию цен во втором полугодии, возможно, благодаря специфике местного спроса. Общероссийское снижение доступности ипотеки и переток средств на депозиты, вероятно, будут оказывать давление и на региональные рынки. Однако, наличие льготных ипотечных программ в Архангельске может смягчать эти эффекты для первичного рынка, поддерживая его ликвидность. Сезонный спад, наблюдавшийся в январе-феврале , вероятно, будет сменяться оживлением спроса к осени, как и в других регионах, что является традиционной тенденцией для рынка недвижимости.

Рекомендации для потенциальных покупателей жилья на 2-ое полугодие 2025 года

Активное использование государственных программ и льготной ипотеки является ключевым фактором в текущих условиях. Семейная ипотека остается одним из самых доступных инструментов для покупки жилья. В некоторых регионах, включая Архангельск, доступны особо выгодные условия, например, процентные ставки от 1,99% и семейная ипотека под 5.9-6%. Государство также предлагает субсидии на покупку квартиры, которые могут достигать 10 миллионов рублей в Москве и чуть меньше в других регионах.

РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ВЫБОРУ ТИПА ЖИЛЬЯ И РАЙОНА

Не рекомендуется рассматривать:

• Квартиры с плохими планировками: низкие потолки, плохо освещенные зоны, узкие ниши, прямоугольные комнаты, маленькие кухни. Минстрой рекомендовал не согласовывать новые проекты с минимальной площадью студий (от 28 кв.м), однокомнатных (от 36 кв.м) и двухкомнатных (от 49 кв.м).
• Квартиры без ремонта (Shell and Core): спрос на них очень низкий, покупатели предпочитают готовые варианты.
• Слишком большие квартиры (150-200 кв.м.): их цена остается основным фактором, и они становятся невыгодным вариантом.
• Переоцененные квартиры: более 30% объектов на рынке не находят покупателей из-за завышенных цен.
• Квартиры на верхних этажах в высотных зданиях (более 20 этажей): спрос смещается к 4-10 этажам.
• Квартиры в районах с плохой инфраструктурой: высокий уровень преступности, плохая экология, отсутствие развитой инфраструктуры и общественного транспорта.
• Жилье без лифтов или с плохими подъездами: это создает неудобства для жильцов.
• Квартиры с проблемами в документах: неясные документы, долги, обременения или неразрешенные юридические споры могут привести к проблемам для нового владельца.

Предпочтение следует отдавать:

• Доступным вариантам жилья: студиям и однокомнатным квартирам, учитывая их практичность и более низкую стоимость.
• Квартирам с функциональными планировками: отдельными, квадратными или с соотношением сторон 4:3 комнатами, большими окнами для хорошего освещения.
• Жилью с «белой» или чистовой отделкой: это позволяет избежать дополнительных затрат и усилий на ремонт.
• Квартирам в хороших районах с развитой инфраструктурой и доступом к общественному транспорту.

Заключение

Рынок жилой недвижимости России, включая Архангельск и Северодвинск, в первом полугодии 2025 года продемонстрировал сложную и неоднородную картину. Общероссийские тенденции характеризуются замедлением роста цен на первичном рынке, стагнацией на вторичном и значительным сокращением объемов ипотечного кредитования. Это привело к увеличению доли сделок, совершаемых за счет собственных средств граждан, и снижению инвестиционной привлекательности жилья в пользу высокодоходных депозитов. Рынок аренды, вопреки некоторым прогнозам, показал рост предложения и снижение цен в крупных городах, что указывает на переток инвестиционного жилья на арендный рынок.

Прогноз на второе полугодие 2025 года для российского рынка в целом указывает на продолжение номинального роста цен на новостройки на уровне инфляции, что будет достигаться за счет скрытых скидок и акций от застройщиков. Вторичный рынок, вероятно, столкнется с медленной нисходящей коррекцией, но имеет потенциал к восстановлению в случае снижения ключевой ставки ЦБ и перетока средств с депозитов. Рынок аренды, вероятно, продолжит расти, особенно в пиковые месяцы, становясь основной альтернативой покупке жилья. Для Архангельска ожидается восстановление спроса на жилье, хотя вторичный рынок может оставаться в стадии стагнации до изменения макроэкономических условий.

скомпилировано и дополнено по материалам:
© Аналитика рынка недвижимости Архангельска и Северодвинска,
ресурсов blog.domclick.ru, дом.рф, cian.ru

Полная версия статьи со всеми числовыми показателями опубликована в актуальном выпуске Аналитического исследования.