Ниже приведены некоторые данные и выдержка из статьи, посвященной тенденциям, а также прогнозам рынка недвижимости Архангельска и региона и опубликованной в актуальном выпуске Аналитического исследования:
Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (по данным Росреестра)
| Период | Российская Федерация | Всего по Северо-Западному ФО | Архангельская область и Ненецкий АО |
|---|---|---|---|
| I кв 2019 г. | 201 643 | 39 791 | 1 162 |
| I кв 2020 г. | 148 892 | 29 614 | 2 120 |
| Темп изменения, доли ед. | 0,74 | 0,74 | 1,82 |
| I — II кв 2019 г. | 444 464 | 90 941 | 2 814 |
| I — II кв 2020 г. | 279 185 | 55 717 | 3 486 |
| Темп изменения, доли ед. | 0,63 | 0,61 | 1,24 |
| I — III кв 2019 г. | 607 118 | 123 309 | 4 897 |
| I — III кв 2020 г. | 489 041 | 87 469 | 5 200 |
| Темп изменения, доли ед. | 0,81 | 0,71 | 1,06 |
Согласно приведенным данным для Архангельского региона отмечена тенденция к резкому снижению темпов заключения договоров участия в долевом строительстве в I — III кв 2020 г. по сравнению с I — III кв 2019 г. Резкий спад темпов наблюдается на протяжении II, III кв. 2020 г.
При этом налицо расхождение с общероссийской тенденцией и тенденцией по Северо-Западному ФО, где отмечена некоторая консолидация темпов.
Подобный спад был ожидаем после всплеска интереса покупателей к покупке недвижимости на первичном рынке в I кв 2020 г. по сравнению с I кв 2019 г.
Также это подтверждается динамикой изменения количества реализованных квартир на примере рынка строящегося жилья в Архангельске и Северодвинске: консолидация и спад интереса к покупкам в ответ на многомесячный рост цен на первичном рынке. Это видно из графиков, приведенных ниже.
Налицо плавная коррекция интереса покупателей к новостройкам в течение II, III кв. 2020 г. как в Архангельске так и в Северодвинске.
Наблюдая корреляцию стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центральных округов Архангельска (1-2-комнатные квартиры), на конец 2020 г. можно отметить общую тенденцию к попытке «взять» максимальную на сегодняшний день планку стоимости, не смотря на очевидный спад покупательской активности.
Отчасти это объясняется, подогревающей рынок «стимуляцией» Центробанка, регулярно обновляющего минимумы учетной процентной ставки, вслед за чем банки также регулярно снижают процентные ставки по ипотечным кредитам.
Резюме по итогам III-IV кв 2020 г.
Улучшение эпидемиологической обстановки и снятие основных ограничительных мер вкупе с выгодной ипотекой стимулировало покупателей совершать сделки. Именно в III квартале на первичном рынке Архангельского региона был установлен рекорд года по количеству сделок в новостройках — 212 за месяц (сентябрь) по Архангельску и 281 — по Архангельской области в целом.
Обратной стороной медали льготной ипотеки явился рост цен на недвижимость. Воспользовавшись ажиотажным спросом, девелоперы закладывали в стоимость квадратного метра фактически сэкономленную переплату по кредиту. В результате стоимость в новостройках пошла вверх: по итогам III квартала в Архангельске она увеличилась на 5,4% к началу года, а по итогам IV квартала — на 15,2% к началу года. Основной пик спроса пришелся на III квартал — со льготной ипотекой и без режима самоизоляции.
Октябрь 2020 года должен был стать последним месяцем действия льготной ипотечной ставки, о пролонгации программы стало известно незадолго до 1 ноября. Поэтому именно на октябрь пришелся новый рекорд по спросу на первичном рынке: в Архангельске в ноябре закрыто еще 211 сделок и всего 268 по области. Но уже в декабре произошла резкая коррекция в меньшую сторону: по сравнению с сентябрем количество сделок снизилось на 40,6% — основной спрос был реализован до часа икс — 1 ноября.
НЕСМОТРЯ НА ЭТО ЗАСТРОЙЩИКИ ПРОДОЛЖИЛИ НАРАЩИВАТЬ СТОИМОСТЬ — СРЕДНЯЯ ЦЕНА ПРОДАННОГО «КВАДРАТА» ОБНОВИЛА АБСОЛЮТНЫЙ МАКСИМУМ, СОСТАВИВ В ДЕКАБРЕ 2020 ГОДА 77,0 ТЫС. РУБЛЕЙ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ АРХАНГЕЛЬСКА (ВСЕГО ЗА IV КВАРТАЛ РОСТ СОСТАВИЛ 10,4%).
На вторичном рынке по итогам 2020 года складывается аналогичная ситуация, однако значительно сглаженная: наблюдая рост цен на новостройки, продавцы объектов вторичного рынка тоже пытаются наращивать их стоимость. Но, например, в Архангельске такая тенденция прослеживается не во всех подсегментах и изменчива от района к району. В результате льготная ипотека разогнала цены не только на первичном, но и на вторичном рынке недвижимости, находящихся в зависимости друг от друга.
ФАКТОРЫ РОСТА ЦЕН НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ АРХАНГЕЛЬСКОГО РЕГИОНА
- Льготная ипотека и увеличившийся спрос.
- Девальвация рубля, из-за которой: выросла активность со стороны инвесторов; увеличилась себестоимость строительства за счет использования импортных строительных и отделочных материалов.
- Продолжается переход на продажу через счета эскроу — в стоимость квадратного метра все большего числа проектов закладывается переплата по проектному финансированию.
- Снижается ключевая ставка и вводится налог на доход от вкладов с 2021 года, поэтому падает интерес к депозитам — инвесторы выбирают другие активы, в том числе недвижимость.
(скомпилировано по материалам cian.ru)
Прогноз ценообразования на рынке Архангельского региона на I-II кв 2021 г.
В I-II кварталах 2021 г. ожидаем инерционный рост цен на первичном рынке, но, вероятнее, это будет только попыткой застройщиков протестировать максимальные цены. На рост цен может также повлиять и валютная составляющая себестоимости проектов. Беря во внимание резкий спад темпов заключения договоров участия в долевом строительстве в Архангельском регионе на протяжении II, III кв. 2020 г. по отношению к предыдущим периодам, можно ожидать и проявление стагнационных явлений.
Денежной массы больше не стало — она просто перераспределилась, доходы населения обесценились в результате девальвации рубля, основной спрос уже реализован в 2020 году. При стагнации и даже падении реальных доходов населения стратегия роста цен у девелоперов ведет к снижению активности покупателей.
