Ниже приведены некоторые данные и выдержка из статьи, посвященной тенденциям, а также  прогнозам рынка недвижимости Архангельска и региона и опубликованной в актуальном выпуске Аналитического исследования.

Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (по данным Росреестра)

Динамика темпов изменения количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (текущий период по отношению к аналогичному периоду прошлого года)

Согласно приведенным данным в Архангельском регионе наблюдается снижение темпов заключения договоров участия в долевом строительстве между периодами I-II кв 2024 г. и I-III кв 2024 г.

Одновременно можно видеть корреляцию общероссийской тенденции и тенденции по Северо-Западному ФО, где также отмечено начало нисходящей динамики темпов от периода к периоду.
Отмеченное падение соотношений, выглядит как закономерность и, скорее всего, в ближйшее время рынок ожидает продолжение данного тренда. К тому же мы видим, что крайнее соотношение — 0,81 (по Архангельской области) опустилось ниже всех своих уровней — 0,82-0,89, встречавшихся ранее. Таким образом, следующие целевые уровни — 0,64-0,68.

В I — III кв 2024 г. в Архангельском регионе величина интереса покупателей к покупке недвижимости на первичном рынке стала самой минимальной относительно аналогичных периодов, отслеживаемых с I кв 2019 г. В абсолютных величинах это: 3261 ДДУ в I — III кв 2024 г. против предыдущего минимума — 3599 ДДУ в I — III кв 2022 г. и максимума — 5200 в I — III кв 2020 г. (см. табл. выше).

Итоги III-IV кварталов и в целом за 2024 год

В 2024 г. российская экономика росла высокими темпами (~4%), а реальные доходы населения значительно увеличились в условиях рекордно низкой безработицы. В результате сформировался новый класс ипотечных заемщиков, которым ранее ипотека была недоступна.

Инфляция продолжила ускоряться на фоне высокого спроса, что привело к существенному ужесточению денежно-кредитной политики. За год ключевая ставка выросла с 16% до максимальных 21% – это отразилось и на рыночных ипотечных ставках.

Рост рыночных ставок и модификация льготных программ привели к снижению выдачи ипотеки в 2024 г.: по оценке ДОМ.РФ, банки предоставили 1,3 млн кредитов на 4,9 трлн руб. – на 35-40% меньше, чем в рекордном 2023 г. После завершения «Льготной ипотеки» рынок поддержали адресные льготные программы, в особенности, «Семейная ипотека». Выдача рыночной ипотеки сократилась значительно меньше, чем ожидалось, благодаря рекордному росту доходов населения и программам от застройщиков.

В 2024 году доступность жилья упала до минимума. По данным Центробанка, за год индекс доступности жилья заметно снизился не только для тех, кто покупает жильё по рыночным ставкам, но и для участников льготных ипотечных программ. При этом доступность рыночной ипотеки упала до исторического минимума.

Индекс доступности жилья — это показатель, который отражает количество квадратных метров, которое заёмщик со средней зарплатой может купить в ипотеку, расходуя на обслуживание жилищного кредита половину ежемесячных доходов. Центробанк отдельно рассчитывает индекс доступности жилья для льготной и рыночной ипотеки, а также для новостроек и вторичного жилья.

Индекс доступности первичного жилья по льготной ипотеке за год снизился на 2 «квадрата». В III квартале 2023 года он составлял 43 «квадрата», к III кварталу 2024 года показатель снизился до 41 «квадрата». Индекс доступности рыночной ипотеки за год упал на 9 «квадратов», с 24 кв. м до 15 кв. м.

Ранее в Сбере сообщили, что в 2024 году доступность жилья упала до десятилетнего минимума. По данным аналитиков банка, в этом году количество «квадратов», которое может купить с использованием ипотеки человек с медианной зарплатой, сократилось до 25,8 «квадрата». Руководитель Центра финансовой аналитики банка Михаил Матовников подчеркнул:

Сейчас жильё менее доступно, чем до запуска льготных ипотечных программ.

Из-за снижения доступности жилья люди стали оформлять ипотечные кредиты на больший срок. По данным Центробанка, средний срок жилищного кредита к октябрю 2024 года вырос до 25 лет, рассказал глава департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов. Почти 25% ипотечных кредитов выдаётся на 30 лет, а некоторые банки предлагают ипотеку на 35 лет.

Девелоперы не снижали строительную активность даже после завершения «Льготной ипотеки». За 11 месяцев 2024 г. запущено строительство 44 млн кв. м жилья (+5% г/г), при этом запуски росли в основном в регионах за переделами топ-10. В результате объем строящегося жилья обновил исторический максимум ‒ 119,5 млн кв. м.

Накопленный задел по продажам позволит застройщикам гарантированно завершить проекты с близкими сроками ввода: распроданность строящегося жилья с вводом в 2025 г. (47%) превышает равновесный уровень (42%) с учетом уровня стройготовности.

Вместе с тем при сохранении высоких ставок и низкого объема продаж для проектов с более
поздними сроками ввода могут потребоваться меры поддержки проектного финансирования.

ИПОТЕКА

Ставки по рыночной ипотеке на протяжении года обновляли максимумы. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в декабре максимальная средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки от топ-20 банков достигла 29,09% годовых. Это рекордное значение с начала 2020 года.

Темпы роста ипотеки постепенно снижаются: в ноябре 2024 года темпы роста ипотечного кредитования замедлились с 0,7 до 0,4%.

В ноябре замедлилась выдача и рыночной, и льготной ипотеки. При этом выдача рыночной ипотеки упала на 40%, до 71 млрд рублей. В октябре российские банки выдали по рыночным ставкам кредитов на сумму 119 млрд рублей. Аналитики ЦБ связывают падение выдачи рыночной ипотеки с ростом ставок.

Выдача льготных жилищных кредитов сократилась на 18%, до 203 млрд рублей. В октябре она составляла 248 млрд рублей. При этом выдача семейной ипотеки за месяц снизилась не так заметно — на 12%, до 166 млрд рублей. В ЦБ подчеркнули, что снижение выдачи по этой льготной программе связано не с охлаждением спроса, а с временным исчерпанием лимитов и повышенным первоначальным взносом. Сейчас многие банки предлагают первоначальный взнос 20,1%, только если заёмщик покупает квартиру у аккредитованного застройщика с комиссией, увеличивающей стоимость жилья. В остальных случаях первоначальный взнос значительно выше — 50%.

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ

Продажи в новостройках ожидаемо сократились после завершения массовой господдержки, при этом цена квадратного метра продолжила расти.

По итогам 11 мес. 2024 г. номинальные цены на новостройки увеличились на 8,7% – практически на уровне инфляции. При этом в I пол., когда наблюдался ажиотажный спрос перед окончанием массовой господдержки, новостройки подорожали выше инфляции (+5,4%), а в июле-ноябре цены хотя и продолжали расти, но уже ниже инфляции (+3,1%).

После окончания массовой господдержки продажи новостроек стабилизировались на уровне 2 млн кв. м в месяц, что на ~20% меньше, чем в среднем за I пол. 2024 г.:
‒ в целом за 11 мес. 2024 г. продажи квартир в строящемся жилье снизились умеренно, до 24,5 млн кв. м (-19% г/г) благодаря высокому спросу в первой половине года.

Согласно данным внутренних исследований «Домклик», сокращение цен с июня по ноябрь 2024 года зафиксировано в 10 регионах. Лидером снижения цен стала Республика Тыва (-4,2%), далее идут Тверская (-3,1%), Ярославская (-2,4%) и Архангельская области (-2,2%).

При этом в нескольких регионах цены снова начали расти, хотя еще в октябре падали. Например, в Калмыкии, Тульской, Калужской и Саратовской областях. По словам Лейпи, повышенный спрос на «Семейную ипотеку» привел к тому, что пока стоимость новостроек не уменьшается: в октябре и ноябре цена за «квадрат» продолжила увеличиваться.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ

Купить квартиру на вторичном рынке можно либо за наличные, либо по рыночной ипотеке – льготные программы на этот сегмент не распространяются. А ставки по ипотеке у банков в среднем варьируют к концу 2024 года в диапазоне 25-27%. Эти показатели делают покупку на вторичном рынке в принципе странной затеей, когда переплата по ипотеке за 20 лет может в два-три раза превысить сумму основного долга, люди становятся более осторожными с кредитами. И даже те, кто согласен на такие условия, попросту не проходят по требованиям банков к белому доходу и ПДН (предельной долговой нагрузке). Так что число сделок на вторичном рынке в 2024 году сократилось вдвое.

В 2020 году, когда появилась льготная ипотека под 6%, рост цен на новостройки ускорился, и уже через год разрыв между стоимостью квадратного метра на первичном и вторичном рынках составлял 20—40%.

В 2024 году разрыв снизился, потому что цены замедлили рост.
На рынке готового жилья увеличение стоимости также замедлилось — опять же, из-за высоких ставок по ипотеке. Если в 2023 году цены на вторичное жилье выросли в среднем на 18% — с 90 985 до 107 896 ₽ за 1 м², то с января по сентябрь 2024 года — всего на 2%.

Когда дорожает ипотека, снижается и количество продаваемых объектов. По данным Сбериндекса, с августа 2022 по октябрь 2024 года количество объявлений о продаже готового жилья снизилось с 582 321 до 347 272 — почти на 40%.

РЫНОК АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ

В 2024 году спрос на аренду бил рекорды: в условиях роста ключевой ставки и повышения адресности льготных программ все больше потенциальных покупателей предпочитает отложить приобретение собственного жилья и временно снимать квартиру.

Снижение доступности ипотеки как на первичном, так и на вторичном рынках привлекло множество новых арендодателей. За год объем предложения вырос практически во всех крупнейших субъектах. Наибольший рост показали Самарская область (в 5,3 раза), Краснодарский край (в 3,6 раз), Челябинская область (в 2,2 раза) и Республика Башкортостан (в 2 раза).

Исключение составила лишь Омская область: здесь количество квартир под сдачу символически снизилось (на 1%).

Рост интереса к рынку съемного жилья привел к тому, что по итогу года стоимость аренды кв м выросла на 17,3%. Причем в большинстве крупнейших регионов годовой рост оказался более выраженным. В лидерах – Свердловская область (+35,8%), Омская область (+32,3%) и Республика Татарстан (+28,6%).

Напротив, меньше всего цены выросли в Самарской области (+13,5%), Красноярском крае (+10,3%) и в Москве (+10,3%).

Арендная плата растет даже несмотря на стабилизацию соотношения спроса и предложения на рынке. Количество активных объявлений о сдаче квартир третий квартал подряд составляет 55-56 тыс. шт., что примерно на треть выше минимумов конца 2023 г. При этом индикаторы спроса демонстрировали признаки охлаждения: среднее количество просмотров объявлений в III кв. немного снизилось, а срок экспозиции объявлений — увеличился.

АРХАНГЕЛЬСКИЙ РЕГИОН

В Архангельской области ситуация на рынке жилья обстоит следующим образом: начиная с января 2024 года среднерыночная цена предложения новостроек в Архангельске (на примере квартир с площадями от 36,0 до 50,0 кв.м) находится в фазе коррекции (см. далее график «Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центральных округов Архангельска /1-2-комнатные квартиры/»). Имеются небольшие колебания, но по сути — это классическое флэтовое движение цены в коридоре от 136 000 руб./кв. м до 145 000 руб./кв. м.

Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центральных округов Архангельска (1-2-комнатные квартиры)

Итоги 2-го полугодия 2024 года в Северодвинске разнятся с Архангельскими. Среднерыночная цена предложения новостроек в Северодвинске (на примере квартир с площадями от 36,0 до 50,0 кв.м) имеет тенденцию к росту. После мартовского снижения до 106 500 руб./кв. м, к концу года ее новый рост составил 21,1% до 129 000 руб./кв. м в декабре 2024 года (см. далее график «Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центра Северодвинска /1-2-комнатные квартиры/»).
Подобное разнонаправленное движение цен между городами наблюдается впервые, и вызывает интерес.

Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центра Северодвинска, исключая о. Ягры (1-2-комнатные квартиры)

На протяжении 2-го полугодия 2024 года разные сегменты рынка жилой недвижимости Архангельска и Северодвинска не были синхронны: например, на первичном рынке Архангельска прослеживался чёткий боковой тренд, а в Северодвинске — устойчивый тренд роста цены предложения. На вторичном рынке также наблюдается разнонаправленное движение цен между городами.

В КАЧЕСТВЕ ИТОГА МОЖНО РЕЗЮМИРОВАТЬ, ЧТО В АРХАНГЕЛЬСКЕ СРЕДНЕРЫНОЧНАЯ ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ «КВАДРАТА» НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ КОЛЕБАЛАСЬ В «КОРИДОРЕ» И В ДЕКАБРЕ 2024 ГОДА СНОВА ДОСТИГЛА ЛОКАЛЬНОГО МИНИМУМА — 136,0 ТЫС. РУБЛЕЙ.
В СЕВЕРОДВИНСКЕ ЖЕ НАОБОРОТ: НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ В ДЕКАБРЕ 2024 ГОДА ЭТОТ ПОКАЗАТЕЛЬ ДОСТИГ АБСОЛЮТНОГО МАКСИМУМА, СОСТАВИВ 129,0 ТЫС. РУБЛЕЙ.

Важным фактором, влияющим на спрос, а значит — и движение цен, является повышение процентной ставки по ипотечным кредитам, которая во 2-ой половине 2024 года была нестабильной и заметно подрастала как на первичном, так и, в особенности, на вторичном рынке жилой недвижимости на фоне того, что всё 2-ое полугодие Банк России поступательно повышал ключевую ставку с 16,0% в июле до 21,0% в декабре 2024 г. И это не смог нейтрализовать даже противовес в виде действующих специальных ипотечных программ для некоторых регионов РФ, а также отдельных категорий граждан.

Средневзвешенные процентные ставки по ипотечным кредитам в Архангельской области во III-IV кварталах 2024 года

По состоянию на декабрь 2024 г. в Архангельской области средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях одна из самых высоких за последние годы, что, и находит своё отражение в снижении покупательской активности на рынке.

Если взглянуть на картину со стороны конкретных величин, то видно, что с июня по ноябрь 2024 года на фоне высоких цен и не всегда выгодных ипотечных ставок, произошло резкое падение количества выданных ипотечных жилищных кредитов в Архангельской области в сравнении тем же периодом 2023 года, и составило -46,6%. Однако, с учетом поддержки государства в виде программ «Арктическая ипотека» и «Дальневосточная ипотека», падение в Архангельском регионе не такое сильное, как в других регионах РФ. Например, в республике Тыва падение составило -76,5%, в Красноярском крае -69,9% и т. д., что является одними из самых низких показателей по РФ в целом.

Итого, во II полугодии 2024 года мы видим торможение роста цен (или даже снижение) на новостройки на фоне сокращения выгодных условий по льготной ипотеке, а также смещение баланса спроса в сторону вторичного рынка и рынка аренды, что подстегнуло рост цен в этих сегментах.

Прогноз ценообразования на рынке жилья на I-II кварталы 2025 года

Продажи снижаются, но вместо ипотечного пузыря девелоперы и покупатели увидят честный рынок. В эпоху льготной ипотеки застройщики привыкли к лёгким продажам. Сейчас им приходится подбирать индивидуальный подход к клиенту и искать новые инструменты продаж.

НОВОСТРОЙКИ

В 2025 году объём новых проектов жилищного строительства значительно сократится, прогнозируют аналитики «Дом.РФ». По оценке госкомпании, объём новых проектов по сравнению с 2024 годом сократится на 27−38%, с 48 до 30−35 млн «квадратов».

Аналитики отмечают, что у застройщиков сформирован задел по продажам, который позволит им гарантированно завершить проекты, ввод которых запланирован на 2025 год. Однако из-за слабого спроса на жильё девелоперы сократят запуск новостроек. В результате с 2027 года ввод жилья в эксплуатацию может упасть.

Согласно прогнозу госкомпании, в следующем году спрос на жильё будет низким. Это связано с высокими ставками по ипотечным кредитам. По оценке «Дом.РФ», средняя ключевая ставка в 2025 году составит 20%. Номинальные цены на первичное жильё будут расти на уровне инфляции, при этом в реальном выражении цены почти не изменятся.

ИПОТЕКА

В 2025 году выдача ипотеки снизится на 18−22% относительно 2024-го, говорится в обзоре, подготовленном аналитиками госкомпании «Дом.РФ». По итогам следующего года будет выдано ипотеки на сумму 3,8−4 трлн рублей.

По предварительным данным, в 2024 году российские банки выдали 1,3 млн жилищных кредитов на общую сумму 4,9 трлн рублей. Это на 35−45% меньше рекордного показателя 2023 года. В 2025-м выдача ипотечных кредитов заметно сократится. Будет выдано не более 1,2 млн кредитов, а общая сумма жилищного кредитования не превысит 4 трлн рублей.

Согласно прогнозу госкомпании, в 2025 году выдача ипотеки в денежном выражении снизится на 18−22%. Количество жилищных кредитов сократится на 8−23%.

С 2026 года выдача ипотеки начнёт восстанавливаться, ожидают аналитики «Дом.РФ». При условии снижения ключевой ставки по итогам 2026 года может быть выдано 1,3−1,4 млн жилищных кредитов на сумму 5,1−5,5 трлн рублей. В 2027 году объём выдачи ипотеки может достигнуть 6,8−7,3 трлн рублей.

Программа «Семейная ипотека» со ставкой 6% годовых будет сохранена, заявил президент РФ Владимир Путин в ходе прямой линии, совмещённой с пресс-конференцией.

Минфин готов исключить механизм лимитов по семейной ипотеке. В ведомстве проработают изменения в программу с учётом поручения президента РФ Владимира Путина, которое было озвучено в ходе прямой линии, говорится в сообщении, опубликованном на сайте министерства.
В Минфине подчеркнули, что в декабре вопрос с исчерпанием лимитов уже решён, и заверили, что банкам не придётся приостанавливать выдачу льготных кредитов. Сейчас все банки выдают семейную ипотеку в рамках общего объёма средств, выделенных на реализацию программы.

ЦЕНЫ

• Серьёзного снижения ключевой ставки, а следовательно, и ипотечных ставок ждать не приходится.
• Спрос снизится — он начнёт восстанавливаться, когда ипотечные ставки вернутся к 9–12% годовых, но это произойдёт точно не в 2025-м.
• Пока ставки высокие, цены будут плавно снижаться из-за низкого спроса, в лучшем случае — останутся на нынешнем уровне.
• В перспективе, когда ипотечные ставки начнут снижаться, цены вновь будут расти из-за отложенного спроса. Тогда на рынок выйдут продавцы, которые ранее отказались от продажи из-за низких цен и спроса и выбрали аренду.

Спрос на жилье в 2025 г. останется низким из-за высоких процентных ставок (средняя ключевая ставка составит около 20%):

‒ по прогнозу ДОМ.РФ, выдача ипотеки в следующем году сократится до 1,0-1,2 млн кредитов на сумму 3,8-4,0 трлн руб. Восстановление начнется с 2026 г. при условии снижения ключевой ставки.
Накопленный задел по продажам позволит застройщикам гарантированно завершить проекты с вводом в 2025 г., но слабый спрос приведет к снижению запусков:

‒ как следствие, увеличатся риски падения ввода жилья в эксплуатацию с 2027 г.
Номинальные цены на новостройки в 2025 г. продолжат расти на уровне инфляции, а на вторичном рынке:

– чуть выше инфляции (спрос в этом сегменте поддержат сделки за наличные). В 2026-2027 гг. жилье подорожает примерно на величину инфляции

Разрыв между ценами предложения и реальных сделок на первичном рынке жилья начал сокращаться. Это может свидетельствовать о скором снижении цен на новостройки, сообщает «Интерфакс» со ссылкой на результаты исследования, которое провели эксперты Сбера и Центра финансовой аналитики.

АРЕНДА

Стоимость долгосрочной аренды квартир в следующем году может вырасти на 5–20%. Такой прогноз 360.RU дал ипотечный брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.

Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов прогнозирует рост ставок на 15–18% в июне−сентябре, в период высокого спроса, а также их последующую коррекцию на 5–7% в конце года.

Коммерческий директор агентства недвижимости «Надо брать» Екатерина Шмидт уверена, что арендные ставки совершенно точно будут расти, поскольку сейчас формируется отложенный спрос на покупку жилья из-за высокой ключевой ставки, являющейся заградительным инструментом. По мнению эксперта, 20% — это минимальный показатель роста стоимости арендной ставки в 2025 году.

скомпилировано и дополнено по материалам:
© Аналитика рынка недвижимости Архангельска и Северодвинска,
ресурсов blog.domclick.ru, дом.рф, cian.ru

Полная версия статьи со всеми числовыми показателями опубликована в актуальном выпуске Аналитического исследования.