Ниже приведены некоторые данные и выдержка из статьи, посвященной тенденциям, а также прогнозам рынка недвижимости Архангельска и региона и опубликованной в актуальном выпуске Аналитического исследования.
Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (по данным Росреестра)
| Период | Российская Федерация | Всего по Северо-Западному ФО | Архангельская область и Ненецкий АО |
|---|---|---|---|
| I кв 2019 г. | 201 643 | 39 791 | 1 162 |
| I кв 2020 г. | 148 892 | 29 614 | 2 120 |
| Темп изменения, доли ед. | 0,74 | 0,74 | 1,82 |
| I — II кв 2019 г. | 444 464 | 90 941 | 2 814 |
| I — II кв 2020 г. | 279 185 | 55 717 | 3 486 |
| Темп изменения, доли ед. | 0,63 | 0,61 | 1,24 |
| I — III кв 2019 г. | 607 118 | 123 309 | 4 897 |
| I — III кв 2020 г. | 489 041 | 87 469 | 5 200 |
| Темп изменения, доли ед. | 0,81 | 0,71 | 1,06 |
| I — IV кв 2019 г. | 783 133 | 158 982 | 6 170 |
| I — IV кв 2020 г. | 763 764 | 133 216 | 8 721 |
| Темп изменения, доли ед. | 0,98 | 0,84 | 1,41 |
| I кв 2020 г. | 148 892 | 29 614 | 2 120 |
| I кв 2021 г. | 189 697 | 26 731 | 1 361 |
| Темп изменения, доли ед. | 1,27 | 0,90 | 0,64 |
| I — II кв 2020 г. | 279 185 | 55 717 | 3 486 |
| I — II кв 2021 г. | 422 498 | 62 028 | 2 964 |
| Темп изменения, доли ед. | 1,51 | 1,11 | 0,85 |
| I — III кв 2020 г. | 489 041 | 87 469 | 5 200 |
| I — III кв 2021 г. | 631 861 | 90 684 | 4 241 |
| Темп изменения, доли ед. | 1,29 | 1,04 | 0,82 |
Динамика темпов изменения количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (текущий период по отношению к аналогичному периоду прошлого года)
Согласно приведенным данным для Архангельского региона отмечена определенная стабилизация тенденции к снижению темпов заключения договоров участия в долевом строительстве в I-III кв 2021 г. по сравнению с I-III кв 2020 г. Попытка восстановления темпов наблюдалась на протяжении второго полугодия 2021 г.
Одновременно можно увидеть возврат к некоторой корреляции с общероссийской тенденцией и тенденцией по Северо-Западному ФО, где, в свою очередь, отмечена остановка восходящей динамики темпов.
Отмеченная стабилизация в Архангельском регионе была вполне ожидаема на фоне поддержки государством ипотечного кредитования. Однако уже нет того резкого всплеска интереса покупателей к покупке недвижимости на первичном рынке в I-III кв 2021 г. по сравнению с I-IV кв 2020 г. Остановка падения и затем стабилизация тенденции темпов в I-III кв 2021 г. по сравнению с I-IV кв 2020 г. выглядит уже более сдержанно.
Также это подтверждается динамикой изменения количества реализованных квартир (по ДДУ) на примере рынка строящегося жилья в Архангельске и Северодвинске: после резкого спада интереса к покупкам в 1-ой половине 2021 г. во втором полугодии пришел стабильный, но уже не такой как прежде высокий спрос на первичном рынке. Это видно из графиков, приведенных ниже.
Как и в I и II кв 2021 года, налицо сдержанный с редкими всплесками спрос покупателей к новостройкам в течение III и IV кв. 2021 г. как в Архангельске так и в Северодвинске.
В Северодвинске мы продолжаем наблюдать тупиковую ситуацию, где продажи нового жилья находятся практически «на нуле», что постепенно стало подталкивать застройщиков к пересмотру политики ценообразования.
Динамика основных характеристик реализованных квартир в Архангельске (все девелоперы)
Динамика основных характеристик реализованных квартир в Северодвинске (все девелоперы)
Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центральных округов Архангельска (1-2-комнатные квартиры)
Наблюдая корреляцию стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центральных округов Архангельска (1-2-комнатные квартиры), на конец 2021 года можно подтвердить общую тенденцию к попытке «взять» исторически максимальную планку стоимости, не смотря на очевидный спад покупательской активности.
Основной объективной причиной этому на сегодняшний день является спекулятивная стоимость, продиктованная застройщиками на фоне продлеваемой до 1 июля 2022 года льготной ипотеки.
Также практически всё полугодие оказывала влияние относительно невысокая учетная процентная ставка Центробанка, в связи с чем покупатели имели возможность пользоваться заемными средствами с процентными ставками по ипотечным кредитам сравнительно ниже, чем это было несколько лет назад. Но на протяжении всего 2-го полугодия ЦБ РФ поступательно повышал учетную ставку с 5,5% в июле до 8,5% в декабре 2021 года.
По состоянию на ноябрь 2021 г. в Архангельской области средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях была еще достаточно сносной, но в среднесрочной перспективе такой она не удержится, и неизбежно кредиты станут обходиться дороже.
Вместе с тем, по состоянию на ноябрь 2021 года на фоне непрекращающегося повышения цен на жилую недвижимость снижение количества выданных ипотечных жилищных кредитов в сравнении с ноябрем 2020 года составило 15,2%, что близко к тенденциям на территории центрально-европейской части России.
Резюме по итогам III-IV кв 2021 г.
ФАКТОРЫ РОСТА ЦЕН НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ И АРХАНГЕЛЬСКИЙ РЕГИОН
За этот год цены на недвижимость сильно выросли. Это коснулось всех сегментов, но особенно — масс-маркета. Причин, по которым подорожало жилье, несколько. Но вот основные:
Во-первых, рост себестоимости строительства, который связан с удорожанием материалов, как импортных, так и отечественных.
Во-вторых, нельзя забывать, что строительная отрасль полностью перешла на проектное финансирование. Банки контролируют рентабельность объектов, поэтому застройщики не могут снижать цены. В связи со всем этим в 2022 году жилье точно не будет дешеветь. Для этого нет никаких предпосылок.
В-третьих, льготная ипотека. Но об этом уже было много сказано. Однако особенность этого года в том, что значительная часть клиентов переориентировалась на семейную ипотеку. С 1 июля 2021 г. эта программа стала доступна также клиентам с одним ребенком, который родился в 2018 году или позже.
При этом максимальная сумма кредита осталась такой же. Это 12 млн. рублей для Петербурга, Ленобласти, Москвы и Московской области и 6 млн. для остальных регионов.
Семейная ипотека — очень выгодное предложение, поэтому покупатели ей охотно пользуются.
В следствие безостановочного роста цен снижается и покупательский спрос. В III и IV кварталах на первичном рынке Архангельского региона был установлен антирекорд за последние 2 года (а может и относительный за всю историю) по количеству сделок по ДДУ в новостройках — 46 за месяц (июль 2021 г.) по Архангельску, только 2 за месяц (октябрь 2021 г.) по Северодвинску и 50 (август 2021 г.) — по Архангельской области в целом.
Продолжая пользоваться «вынужденным» спросом (население продолжает инвестировать в недвижимость на фоне обесценивания рубля), застройщики закладывали в стоимость квадратного метра фактически сэкономленную переплату по кредиту. В результате, вопреки ожиданиям, стоимость как на первичном, так и вторичном рынках продолжила расти.
По итогам IV квартала 2021 года средняя фактическая цена продажи новостроек в Архангельске увеличилась на 8,8% по отношению к концу II квартала 2021 года, и на колоссальные 28,7% в сравнении с началом 2021 года. Вместе с этим, основной пик спроса так и остался в III квартале 2020 года, и, начиная с декабря 2020, прослеживается отчетливая тенденция его спада и затем развивающаяся стагнация.
Итоги IV квартала 2021 года в Северодвинске такие: средняя фактическая цена продажи новостроек резко снизилась на 24,2% по отношению к концу II квартала 2021 года, и практически не изменилась в сравнении с началом 2021 года. То есть цены вернулись к уровню конца 2020 года. Но о какой-либо тенденции на рынке Северодвинска говорить рано, так как количество сделок за месяц крайне мало (в среднем, 3-4 сделки по ДДУ). Пик спроса остался в середине 2019 года, и, начиная со II квартала 2020, наблюдается тенденция спада и затем такая же как и в Архангельске стагнация.
Продленная в середине лета 2021 года до июля 2022 года программа льготной ипотеки в Архангельском регионе не дала существенного импульса к покупкам. Отмечен только сезонный всплеск интереса к покупке жилой недвижимости. Середина 2021 года в Архангельске запомнится провальными продажами новостроек, которые упали в 4,6 раза! в июле 2021 года по сравнению с сентябрем 2020 года (46 против 212 сделок по ДДУ). В Северодвинске продажи упали в 30,5 раза! в октябре 2021 года по сравнению с пиком в декабре 2020 года (2 против 61 сделки по ДДУ). Такая тенденция затянулась и уже настораживает.
На протяжении всего 2021 года рынок Архангельска представлял из себя жалкую картину: временное увеличение продаж и затем их падение, снова небольшой подъем и снова просадка. Красочно видно как рынок пытается встать и вновь падает. В Северодвинске ситуация более катастрофическая — там к концу года продажи новостроек (по ДДУ) уже ниже всех мыслимых и не мыслимых пределов и вот-вот достигнут нулевого показателя! Не удивительно, что те застройщики, которые хоть что-то продают резко снизили цены (это видно на диаграммах выше), чтобы не упустить клиента и успеть дораспродать квартиры перед грозящей черной полосой на рынке новостроек.
Дивергенция на графиках/диаграммах продаж (см. выше) в Северодвинске начала устраняться, что было неизбежно, ну а в Архангельске она пока еще грозит схлопыванием насильно накаченного «пузыря».
В АРХАНГЕЛЬСКЕ СРЕДНЯЯ ЦЕНА ПРОДАННОГО «КВАДРАТА» НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ВНОВЬ ОБНОВИЛА АБСОЛЮТНЫЙ МАКСИМУМ, СОСТАВИВ В НОЯБРЕ 2021 ГОДА — 99,7 ТЫС. РУБЛЕЙ. В СЕВЕРОДВИНСКЕ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ПРОИЗОШЁЛ РЕЗКИЙ ОТСКОК ОТ УРОВНЯ В 101,5 ТЫС. РУБЛЕЙ, И НАМЕТИЛАСЬ КОНСОЛИДАЦИЯ В КОРИДОРЕ ОТ 72,0 ДО 94,0 ТЫС. РУБЛЕЙ.
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ
Вторичный рынок скорее зависит от общего настроя покупателей и роста ипотечных ставок, так как рост цен на сырье на него не распространяется. Ну и колебания курса доллара — наше население очень боится повторения дефолтов, поэтому сильное падение рубля приведет к переводу накоплений в доллары и недвижимость. Следствие — рост спроса и цен на вторичном рынке недвижимости.
Прогноз ценообразования на рынке Архангельского региона на I-II кв 2022 г.
Агентство «Национальные Кредитные Рейтинги (НКР)» выражает мнение, что жилье в 2022 году будет дорожать, хоть и не так быстро, как в минувшем.
В отчете «Что нам стоит дом построить», опубликованном 24 декабря, говорится: «НКР не ожидает снижения цен на строительные материалы в 2022 году из-за прогрессирующей инфляции во всём мире, однако их рост существенно замедлится после скачка почти на треть с октября 2020 по октябрь 2021 года.
Цены на основные строительные материалы в совокупности повысятся на 15%, что может увеличить стоимость квадратного метра в среднем на 5%. Больше всего в 2022 году подорожают арматура, кабели и электрика (+20%), теплоизоляция, кровельные материалы и окна ПВХ (+15%)».
Исходя из этого и других факторов, делается следующий вывод: «Общее повышение цен на новостройки составит (в 2022 году) не менее 10%». Дело даже не только в глобальной инфляции, повышающей ценники на стройматериалы, но и во внутренних растущих тарифах на строительно-монтажные работы, а также в сохраняющемся спросе на недвижимость.
Население стремительно нищает и живет от зарплаты до зарплаты. Но, как отмечает НКР, «несмотря на снижение покупательной способности россиян на фоне инфляции и повышения ставок по ипотеке, спрос на новое жилье продолжает усиливаться, хотя и значительно медленнее, чем в 2020 году».
ВЫВОДЫ
В I-II кварталах 2022 г. продолжение роста цен на первичном и вторичном рынках жилья станет наименее вероятным сценарием развития событий, не вписывающимся в логику, сложившейся конъюнктуры рынка. А в случае этого, конечно же, это будет только продолжением попыток продавцов протестировать финансовые возможности покупателей. На рост цен может также повлиять и пандемийная составляющая, ведь рост цен на недвижимость наблюдается во всем мире.
Беря во внимание стабилизацию тенденции к снижению темпов заключения договоров участия в долевом строительстве в Архангельском регионе на протяжении III-IV кв. 2021 года по отношению к предыдущим периодам (см. выше), и зарождающуюся стагнацию, в I-II кварталах 2022 года можно ожидать застойных явлений.
В результате программы льготной ипотеки возможности у конечного покупателя не расширились. Это просто иллюзия: деньги, выделенные государством на госпрограмму, перекочевали на счета девелоперов в результате постоянного повышения цен, а основной спрос уже реализован в конце 2020 — начале 2021 годов. При стагнации и продолжающемся падении реальных доходов населения стратегия роста цен у девелоперов приведет к снижению активности покупателей и застойным явлениям в отрасли.
(скомпилировано и дополнено по материалам blog.domclick.ru, cian.ru, svpressa.ru)
