1. Итоги первого полугодия 2026 года на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости Архангельска и Северодвинска

Рынок ипотеки и ипотечных ставок

Первое полугодие 2026 года ознаменовалось разворотом денежно-кредитной политики Банка России в сторону постепенного смягчения, что оказало непосредственное влияние на конъюнктуру долгосрочного финансирования жилья. Регулятор планомерно снижал ключевую ставку, реагируя на дезинфляционные тренды в экономике.

Период действия решения	Значение ключевой ставки (%)	Характер изменения (б.п.)
С 16 февраля 2026 года	15,50%	-50
С 23 марта 2026 года	15,00%	-50
С 27 апреля 2026 года	14,50%	-50
С 22 июня 2026 года	14,25%	-25

Несмотря на общий вектор снижения, на июньском заседании Банк России проявил повышенную осторожность, уменьшив шаг снижения ставки до 25 базисных пунктов. Данное решение было продиктовано сохраняющейся напряженностью на рынке труда (исторически низкая безработица и опережающий рост заработных плат), ускорением темпов потребительского спроса, а также локальными шоками предложения, в частности ростом цен на моторное топливо и плодоовощную продукцию в начале лета. ЦБ РФ дал четкий сигнал рынку о том, что бюджетная политика на трехлетнем горизонте носит стимулирующий характер, что может потребовать удержания ключевой ставки на более высоких уровнях, чем закладывалось в весенних прогнозах.

Реакция коммерческих банков на действия регулятора выразилась в постепенной коррекции ставок по собственным ипотечным программам. В конце июня крупнейшие игроки, включая Сбербанк, снизили базовые ставки по ипотеке на 0,3–0,5 процентного пункта в зависимости от размера первоначального взноса. Минимальные рыночные ставки зафиксировались на следующих отметках: покупка строящегося жилья — от 15,2% годовых, готового жилья — от 15,5%, индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — от 16,9%. Полная статистика и динамика средневзвешенных ставок коммерческих банков публикуется в профильном аналитическом разделе ДОМ.РФ.

Параллельно происходила глубокая трансформация сегмента льготного кредитования. С 1 февраля 2026 года вступили в силу жесткие правила по программе «Семейная ипотека» под 6% годовых. Был внедрен принцип «одна семья — одна льготная ипотека», обязавший супругов выступать созаемщиками. Была полностью ликвидирована практика «донорской ипотеки» через третьих лиц, а право на получение субсидии теперь верифицируется исключительно по СНИЛС детей. Дополнительно программа была сужена до семей, воспитывающих хотя бы одного ребенка в возрасте до 6 лет включительно. К концу июня министерства согласовали очередное ужесточение: с 1 июля 2026 года срок действия субсидируемой ставки ограничивается первыми 15 годами кредита, после чего ставка повышается до рыночного уровня.

Для Архангельской области ключевым драйвером спроса оставалась программа «Арктическая ипотека» со ставкой 2% годовых. В первом полугодии ее условия подверглись важным корректировкам: возрастной ценз в 36 лет был полностью отменен для многодетных семей, в которых третий или последующий ребенок родился после 1 января 2024 года. Программа была расширена на всех работников государственных и муниципальных медицинских и образовательных учреждений Арктической зоны РФ без ограничений по возрасту и стажу. Базовый лимит кредита составляет 6 млн. рублей, однако он автоматически увеличивается до 9 млн. рублей, если площадь приобретаемой квартиры на первичном рынке превышает 64 кв. метра (или 60 кв. метров на вторичном рынке в моногородах Арктики).

Существенным ограничением для заемщиков Архангельска и Северодвинска оставалась привязка программы к среднерыночной стоимости квадратного метра, устанавливаемой Минстроем РФ. В первом квартале этот лимит находился в диапазоне 121 709 – 122 598 рублей, а с 1 апреля 2026 года был проиндексирован ведомством до 129 543 рублей, что несколько расширило выбор доступных квартир от застройщиков.

Первичный рынок жилья

На федеральном уровне первичный рынок жилья в первом полугодии 2026 года столкнулся с заметным охлаждением покупательской активности. Во втором квартале среднемесячные объемы продаж снизились на 22% по сравнению с первым кварталом и оказались на 17% ниже показателей аналогичного периода 2025 года. Данное падение спроса оказалось более глубоким, чем во второй половине 2024 года, когда рынок адаптировался к отмене массовой безадресной льготной ипотеки. На этом фоне девелоперы практически остановили регулярный пересмотр цен: во втором квартале рост стоимости квадратного метра замедлился до символических 0,2% (против 2% в первом квартале), что является минимальным темпом роста с 2023 года. Объем активного предложения за квартал вырос на 7% из-за накопления нераспроданных лотов, что вынудило застройщиков чаще предлагать точечные скидки, средний размер которых достиг 6%.

В Архангельском регионе сложился выраженный ценовой парадокс: несмотря на заградительные рыночные ставки, цены на новостройки продолжали удерживаться на высоком уровне. Это объясняется тем, что первичный рынок Поморья практически полностью поддерживается спросом в рамках «Арктической ипотеки». Согласно маркетинговым исследованиям, ценовая динамика строящегося жилья в Архангельске и Северодвинске в первом полугодии носила волнообразный характер:

• Январь: традиционный сезонный спад покупательской активности, сопровождавшийся незначительным снижением средней цены предложения.
• Февраль: продолжение снижения средних цен на квартиры малых («ходовых») площадей, в то время как цены на крупногабаритные квартиры стабилизировались или показывали умеренный рост.
• Март: зафиксировано увеличение массы предложений на рынке, возникли локальные риски стагнации из-за замедления оборачиваемости капитала застройщиков.
• Апрель: резкий всплеск покупательской активности и сокращение объема предложения, вызванные ожиданиями апрельской индексации лимитов Минстроя.
• Май: очередное торможение спроса и умеренная коррекция цен на квартиры небольших площадей.

По состоянию на конец мая 2026 года, средняя цена предложения в новостройках Архангельска находилась в диапазоне от 131 500 до 202 000 рублей за квадратный метр (абсолютный максимум достиг 204 000 рублей). В Северодвинске диапазон цен в новостройках составил от 115 000 до 152 500 рублей за квадратный метр (абсолютный максимум — 157 000 рублей). Медианная стоимость квадратного метра в новостройках Архангельска в мае 2026 года составила 148 868 рублей (актуальный график цен и объемов экспозиции доступен в интерактивной базе данных Домклик).

Посегментная выборка данных представлена в Маркетинговом исследовании рынка недвижимости Архангельска и Северодвинска за июнь 2026 года.

По данным Циан, средняя стоимость квадратного метра по строящимся объектам со сдачей в 2026 году составила 139,9 тысячи рублей при среднем бюджете покупки 6,6 млн. рублей, тогда как по всей совокупности строящихся жилых комплексов средняя цена зафиксирована на уровне 150,9 тысячи рублей за квадратный метр при среднем бюджете предложения 7,2 млн. рублей.

Для удержания спроса в условиях роста себестоимости строительства (вызванного инфляцией материалов, дефицитом кадров и ростом НДС до 22%) застройщики региона активно использовали дисконтные инструменты. В июне Группа «Аквилон» запустила масштабные акции со скидками до 37% на квартиры в строящихся объектах Архангельска и Северодвинска, а также внедрила опции субсидирования первоначального взноса и повторной покупки.

Вторичный рынок жилья

На вторичном рынке жилья Российской Федерации в первом полугодии 2026 года продолжился умеренный рост номинальных цен в объявлениях. По данным Циан, в 40 крупнейших городах средняя стоимость квадратного метра готового жилья увеличилась на 10% в годовом выражении и на 5,5% по отношению к декабрю 2025 года, достигнув 152 800 рублей. По оценкам Яндекс Недвижимости, средняя цена зафиксирована на уровне 178 000 рублей за квадратный метр (рост на 7,6% за год). Высокая стоимость новостроек привела к постепенному сокращению ценового разрыва между сегментами: к концу июня первичное жилье в среднем по РФ было дороже готового на 22% против 24% в первом квартале.

Однако реальное состояние вторичного рынка характеризуется выраженной стагнацией и переходом в фазу глубокого «рынка покупателя». В отсутствие доступной массовой рыночной ипотеки сделки с привлечением заемных средств по ставкам 16–21% стали единичными. Покупатель с наличными средствами стал главным действующим лицом рынка. Нормой для ликвидных квартир во втором квартале стал торг в размере 7–10% от изначальной цены в объявлении, в то время как дисконт на неликвидные объекты (устаревший фонд, неудачные локации, квартиры с юридическими обременениями) достигал 15–20% при необходимости срочной продажи.

В Архангельске и Северодвинске вторичный сегмент переживает нервную волатильность и ценовое давление. Средние цены предложения в Архангельске стабилизировались в районе 109 000 – 110 000 рублей за квадратный метр при широком разбросе от 68 000 до 227 000 рублей (абсолютный максимум в сегменте элитного жилья составил 263 000 рублей). При этом Архангельск вошел в число российских лидеров по темпам снижения цен реальных сделок на готовое жилье: средняя стоимость квадратного метра с начала года скорректировалась вниз на 11,9% — со 106,5 тыс. до 93,8 тыс. рублей.

В Северодвинске средний разброс цен предложения на вторичном рынке зафиксирован в пределах от 96 000 до 177 500 рублей за квадратный метр (абсолютный максимум — 201 000 рублей). В обоих городах продавцы вынуждены предоставлять реальные скидки в размере 5–10% для закрытия сделок, большинство из которых совершается по сложным альтернативным «цепочкам» с минимальным привлечением кредитных средств.

Рынок аренды жилья

Рынок долгосрочной аренды жилой недвижимости в России в первом полугодии вошел в фазу избыточного предложения при относительно стабильном спросе. По данным Аналитического центра ДОМ.РФ, количество активных объявлений о сдаче квартир увеличилось на 34% за первый квартал, достигнув 128 тысяч лотов, а к концу второго квартала составило около 89 тысяч активных предложений. Структура рынка аренды продолжает смещаться в сторону малогабаритного жилья (доля студий и однокомнатных квартир достигла 57%), при этом объем предложения студий за год вырос на 50%, а однокомнатных квартир — на 35%.

Такой профицит предложения привел к естественной коррекции арендных ставок во многих крупных городах России.

Сегмент аренды в РФ	Изменение средней ставки за год (%)	Средняя стоимость аренды в РФ (руб./мес.)
Студии	-2,0%	35 000
Однокомнатные квартиры	0,0%	36 000
Двухкомнатные квартиры	-4,0%	57 000
Трехкомнатные квартиры	0,0%	101 000

В нестоличных городах-миллионниках средние ставки аренды снизились в среднем на 1,6–5% за первый квартал, зафиксировавшись в диапазоне 33 000 – 35 600 рублей в месяц. В Москве ставки снизились на 3–4% до 94,2 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге — на 7% до 48,6 тыс. рублей в месяц. Детальный помесячный мониторинг арендных ставок в разрезе регионов доступен на портале Яндекс Недвижимости.

В отличие от общероссийского тренда на снижение арендных ставок, в Архангельске и Северодвинске в первом полугодии 2026 года зафиксирован локальный всплеск спроса на аренду жилья. Из-за высоких процентных ставок по ипотеке на вторичном рынке многие потенциальные покупатели были вынуждены временно отказаться от приобретения собственного жилья в пользу съёмного. Данный переток спроса спровоцировал дефицит качественного арендного предложения в Поморье и привел к росту ставок долгосрочной аренды на 10–15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Средний арендный бюджет, на который ориентируются местные жители, составляет около 25 000 – 30 000 рублей в месяц.

2. Прогноз ценообразования на рынке жилья на второе полугодие 2026 года

Ипотечные ставки и рынок ипотеки в целом

Во втором полугодии 2026 года траектория ипотечного рынка будет определяться жесткостью монетарной политики Банка России. Большинство профильных аналитиков и макроэкономистов крупных банков прогнозируют, что к концу 2026 года ключевая ставка будет находиться в диапазоне 12,5–13,5% годовых. Вслед за ключевой ставкой средние рыночные ставки по ипотеке снизятся до 13,5–14,5% годовых.

Однако рыночная ипотека останется недоступной для массового потребителя, чьи доходы не позволяют обслуживать ежемесячные платежи по таким ставкам. Локомотивами ипотечного рынка останутся адресные государственные программы, рассрочки от застройщиков и траншевая ипотека.

В Архангельском регионе спрос на «Арктическую ипотеку» под 2% годовых останется стабильно высоким. В условиях высокой инфляции и повышенных ставок по банковским депозитам (значительно превышающих 2% годовых) заемщикам будет выгоднее держать свободные средства на вкладах, а покупку жилья финансировать за счет дешевого арктического кредита, что фактически приравнивает его к беспроцентной рассрочке.

Первичный рынок жилья

На первичном рынке недвижимости Российской Федерации во втором полугодии прогнозируется постепенное восстановление покупательской активности. Главным фактором поддержки спроса станет адаптация населения к новым условиям льготных программ и запуск совместных программ рассрочки и субсидирования ставок девелоперами и банками. По прогнозам Циан, рост цен на новостройки по итогам 2026 года несколько превысит инфляцию и составит 12–14% в крупных городах РФ, тогда как аналитики ФСК ожидают более скромную динамику в пределах 5–10% годовых. По данным ДОМ.РФ, в 2026 году застройщики могут запустить новые проекты объемом до 41–45 млн. кв. м (что на 4% выше показателей прошлого года), при этом фактический ввод жилья в эксплуатацию снизится на те же 4% до 104,1 млн. кв. м. Около 70–75% всех сделок на первичном рынке будут совершаться с использованием ипотеки.

В Архангельске и Северодвинске на первичном рынке ожидается стагнация цен на квартиры малых («ходовых») площадей. Это обусловлено тем, что застройщики жестко ограничены лимитами Минстроя по «Арктической ипотеке» и не смогут повышать цены на студии и небольшие однокомнатные квартиры без риска потери основного пула покупателей. Средняя цена квадратного метра в Архангельске зафиксируется на уровне 140 000 – 145 000 рублей, в Северодвинске — около 125 000 – 128 000 рублей.

Умеренный рост цен до 5% возможен только в сегменте крупногабаритного жилья площадью более 60–64 кв. метров, на которое распространяется повышенный лимит кредитования в 9 млн. рублей, а также в проектах бизнес- и премиум-класса с уникальными локационными характеристиками.

Вторичный рынок жилья

На вторичном рынке жилья России во втором полугодии 2026 года не ожидается резкого обвала номинальных цен. Цены в объявлениях будут демонстрировать околонулевую динамику, колеблясь в пределах официальной инфляции. Однако реальные цены сделок продолжат плавно снижаться: в условиях сохранения высоких рыночных ставок продавцы будут вынуждены соглашаться на торг в размере 10–15% ради закрытия сделок с покупателями, обладающими наличными средствами. Квартиры с качественным современным ремонтом, встроенной мебелью и техникой формата «заезжай и живи» останутся наиболее ликвидными и устойчивыми к ценовому давлению из-за высокой стоимости строительных материалов на рынке.

В Архангельске и Северодвинске вторичный сегмент продолжит находиться в состоянии стагнации. Ожидается медленное сползание цен реальных сделок в Архангельске до уровней 90 000 – 93 000 рублей за квадратный метр. В Северодвинске ситуация на вторичном рынке будет более стабильной исключительно в границах моногородов, где программа «Арктической ипотеки» разрешает покупку готового жилья у физических лиц. В этих локациях цены будут удерживаться стабильным спросом со стороны льготных категорий заемщиков.

Рынок аренды жилья

На рынке долгосрочной аренды жилья в России во втором полугодии резкого скачка цен не прогнозируется. Высокий объем предложения, сформировавшийся в первой половине года, ограничит аппетиты собственников. Временный сезонный рост ставок в пределах 5% ожидается в августе–сентябре в связи с началом учебного года и возвращением деловой активности, после чего ставки стабилизируются. Основная конкуренция сместится в плоскость качества объектов и инфраструктурного наполнения.

В Архангельске и Северодвинске во втором полугодии спрос на аренду квартир останется стабильно высоким. До тех пор, пока ставки по рыночной ипотеке на вторичном рынке не опустятся ниже психологического уровня в 12% годовых, долгосрочная аренда будет оставаться единственным финансово доступным решением для местных жителей, не подходящих под критерии льготных госпрограмм. Арендные ставки в регионе сохранят тенденцию к умеренному росту в пределах 3–5% к осени 2026 года.

3. Рекомендации для потенциальных покупателей жилья на второе полугодие 2026 года

Выбор выгодных предложений на первичном и вторичном рынках жилья

В условиях текущей рыночной конъюнктуры покупателям недвижимости в Архангельской области рекомендуется использовать следующие стратегии подбора объектов:

• На первичном рынке: Стоит ориентироваться на проекты крупных застройщиков со сдачей в конце 2026 года (например, ЖК «Аквилон Rosa» или ЖК «Аквилон Листва-2»). Это позволяет минимизировать риски долгостроя и воспользоваться акционными программами со скидками до 37%. Рекомендуется отдавать предпочтение длительным рассрочкам от застройщика или траншевой ипотеке. Это позволит минимизировать ежемесячные платежи на этапе строительства и перейти на стандартную ипотеку после прогнозируемого снижения ставок ЦБ РФ в конце 2026 — начале 2027 года.
• На вторичном рынке: Покупателям, располагающим свободными наличными средствами, необходимо занимать жесткую позицию в переговорах с продавцами. Поскольку рынок перенасыщен предложениями, а покупателей крайне мало, можно требовать дисконт в размере не менее 10–12% от стартовой цены квартиры. Особое внимание следует уделять квартирам в относительно новых домах (до 20 лет) с качественным ремонтом и встроенной бытовой техникой.

Покупок какой недвижимости следует избегать

Потенциальным покупателям рекомендуется исключить из рассмотрения ряд категорий объектов, несущих повышенные финансовые и эксплуатационные риски:

• Новостройки с ценой квадратного метра выше лимитов Минстроя РФ: Если покупка планируется с использованием «Арктической ипотеки», необходимо избегать малогабаритных квартир в центральных районах Архангельска, где стоимость квадратного метра вплотную приближается к 170 000 – 180 000 рублей. Превышение установленного норматива Минстроя в 129 543 рубля сделает невозможным одобрение льготного кредита в банке.
• Вторичное жилье, требующее капитального ремонта: Покупка так называемых «убитых» квартир по заниженной цене во втором полугодие 2026 года не имеет экономического смысла. Высокая стоимость отделочных материалов и сантехники, а также дефицит квалифицированных рабочих приведут к тому, что смета на ремонт превысит разницу в цене с готовым жильем.
• Устаревший жилой фонд (деревянные двухэтажные дома, хрущевки на окраинах): Данные объекты в Архангельске и Северодвинске стремительно теряют ликвидность. Продать такую недвижимость в будущем будет крайне сложно, а банки неохотно принимают подобные объекты в качестве залога по ипотеке.

На чём можно сэкономить при покупке жилья

Для оптимизации бюджета сделки во втором полугодии 2026 года покупателям целесообразно использовать следующие финансовые механизмы:

Цифровые сервисы и комплексное страхование: Подача заявки на ипотеку через личные кабинеты цифровых платформ (например, Домклик с авторизацией через Госуслуги или Сбер ID) позволяет автоматически подгрузить выписки из Социального фонда РФ и ускорить принятие решения банком до нескольких минут. При этом необходимо обязательно соглашаться на комплексное страхование жизни и здоровья заемщика, так как отказ от полиса влечет за собой автоматическое лишение льготной ставки 2% годовых по «Арктической ипотеке».

«Правило площади» в Арктической ипотеке: При покупке просторных квартир площадью более 64 кв. метров на первичном рынке (и от 60 кв. метров на вторичном рынке в моногородах) максимальный лимит кредитования под 2% годовых увеличивается с 6 млн. до 9 млн. рублей. Это позволяет приобрести полноценную семейную трехкомнатную квартиру в современных жилых комплексах без необходимости докредитования по высоким рыночным ставкам.

Использование региональных и социальных льгот: Семьям рекомендуется активно привлекать средства материнского капитала для формирования первоначального взноса (минимальный взнос по льготным программам составляет 20–20,1%). Многодетные заемщики, у которых третий или последующий ребенок родился после 1 января 2019 года, могут рассчитывать на государственную субсидию в размере до 450 тысяч рублей для досрочного погашения основного долга по кредиту.

Выбор отделки от застройщика: Заказ предчистовой отделки (White Box) или чистовой отделки непосредственно у девелопера при покупке новостройки обойдется в среднем на 30–40% дешевле, чем самостоятельное проведение аналогичных работ, так как крупные застройщики закупают строительные материалы по оптовым контрактам.

скомпилировано и дополнено по материалам:
© Аналитики рынка недвижимости Архангельска и Северодвинска,
а также ресурсов: blog.domclick.ru, дом.рф, cian.ru,
Яндекс Недвижимость

Полные данные для статьи со всеми числовыми показателями опубликованы в актуальном выпуске Аналитического исследования.