Ниже приведены некоторые данные и выдержка из статьи, посвященной тенденциям, а также прогнозам рынка недвижимости Архангельска и региона и опубликованной в актуальном выпуске Аналитического исследования.
Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (по данным Росреестра)
| Период | Российская Федерация | Всего по Северо-Западному ФО | Архангельская область и Ненецкий АО |
|---|---|---|---|
| I кв 2019 г. | 201 643 | 39 791 | 1 162 |
| I кв 2020 г. | 148 892 | 29 614 | 2 120 |
| Темп изменения, доли ед. | 0,74 | 0,74 | 1,82 |
| I — II кв 2019 г. | 444 464 | 90 941 | 2 814 |
| I — II кв 2020 г. | 279 185 | 55 717 | 3 486 |
| Темп изменения, доли ед. | 0,63 | 0,61 | 1,24 |
| I — III кв 2019 г. | 607 118 | 123 309 | 4 897 |
| I — III кв 2020 г. | 489 041 | 87 469 | 5 200 |
| Темп изменения, доли ед. | 0,81 | 0,71 | 1,06 |
| I — IV кв 2019 г. | 783 133 | 158 982 | 6 170 |
| I — IV кв 2020 г. | 763 764 | 133 216 | 8 721 |
| Темп изменения, доли ед. | 0,98 | 0,84 | 1,41 |
| I кв 2020 г. | 148 892 | 29 614 | 2 120 |
| I кв 2021 г. | 189 697 | 26 731 | 1 361 |
| Темп изменения, доли ед. | 1,27 | 0,90 | 0,64 |
| I — II кв 2020 г. | 279 185 | 55 717 | 3 486 |
| I — II кв 2021 г. | 422 498 | 62 028 | 2 964 |
| Темп изменения, доли ед. | 1,51 | 1,11 | 0,85 |
| I — III кв 2020 г. | 489 041 | 87 469 | 5 200 |
| I — III кв 2021 г. | 631 861 | 90 684 | 4 241 |
| Темп изменения, доли ед. | 1,29 | 1,04 | 0,82 |
| I — IV кв 2020 г. | 763 764 | 133 216 | 8 721 |
| I — IV кв 2021 г. | 898 581 | 126 521 | 5 946 |
| Темп изменения, доли ед. | 1,18 | 0,95 | 0,68 |
| I кв 2021 г. | 189 697 | 26 731 | 1 361 |
| I кв 2022 г. | 247 093 | 36 846 | 1 717 |
| Темп изменения, доли ед. | 1,29 | 1,29 | 1,29 |
Динамика темпов изменения количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (текущий период по отношению к аналогичному периоду прошлого года)
Согласно приведенным данным для Архангельского региона отмечено резкое (двукратное) увеличение темпов заключения договоров участия в долевом строительстве в I кв 2022 г. по сравнению с I-IV кв 2021 г. И все это на фоне стагнации темпов на протяжении всего 2021 г.
Одновременно можно видеть корреляцию с общероссийской тенденцией и тенденцией по Северо-Западному ФО, где, в свою очередь, также отмечена восходящая динамика темпов заключения договоров участия в долевом строительстве.
Отмеченный резкий рост в Архангельском регионе был неожиданным, имея в виду сложившийся уровень цен, однако был вполне возможен на фоне активного торга, который в последние месяцы предлагают застройщики, пытаясь сохранить спрос и инвестиционные потоки в строительство. Но в I кв 2022 г. это все еще не та величина интереса покупателей к покупке недвижимости на первичном рынке по сравнению, например, с I кв 2020 г. (в абсолютных величинах: 1717 ДДУ против 2120 ДДУ).
Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центральных округов Архангельска (1-2-комнатные квартиры)
Наблюдая корреляцию стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центральных округов Архангельска (1-2-комнатные квартиры), на середину 2022 года можно отметить общую тенденцию к коррекционному снижению цен предложения, по крайней мере, возврату к уровню цен на начало 2022 года.
Основной объективной причиной этому на сегодняшний день является спад покупательской активности на фоне неопределенности населения в отношении собственных финансовых возможностей в среднесрочной перспективе.
Также практически всё полугодие оказывала влияние выросшая ключевая ставка Банка России, в связи с чем покупатели столкнулись с необходимостью пользоваться заемными средствами с процентными ставками по ипотечным кредитам сравнительно выше, чем это было в середине 2021 года. На протяжении всего I квартала 2022 года Банк России поступательно повышал ключевую ставку с 8,5% в январе до 20,0% в марте. Затем с апреля по июнь происходило поступательное её снижение до уровня 9,5%, однако на данный момент рынок недвижимости не успел отреагировать на ее новый, более выгодный уровень.
По состоянию на май 2022 г. в Архангельской области средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях уже достаточно приемлема, но, как уже было сказано, покупатели пока не спешат реализовывать свои инвестиционные планы. Есть еще очень много неопределенностей и экономических факторов, тормозящих проявление активности, в том числе, и на рынке недвижимости.
Средневзвешенные процентные ставки по ипотечным кредитам в Архангельской области в I-II кварталах 2022 года
Если взглянуть на картину со стороны конкретных величин, то видно, что с января по май 2022 года на фоне неопределенностей в экономке, снижение количества выданных ипотечных жилищных кредитов в Архангельской области в сравнении тем же периодом 2021 года составило -38,6%, что аналогично тенденциям почти на всей территории центрально-европейской части России.
Резюме по итогам I-II кв 2022 г.
ФАКТОРЫ РОСТА И СТАБИЛИЗАЦИИ ЦЕН НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ И АРХАНГЕЛЬСКИЙ РЕГИОН
Первое полугодие 2022 года выдалось необычным для рынка жилья: в первом квартале наблюдался нетипично высокий спрос, который затем сменился спадом. В большинстве регионов России в феврале-марте отмечалось повышение цен за квадратный метр на фоне всеобщего ажиотажа, вызванного обострением внешнеполитической ситуации, непредсказуемостью курса рубля и резким изменением ставок.
Продавцы стремились продать жилье по завышенным ценам, пользуясь повышенным спросом со стороны покупателей, те, в свою очередь, старались перевести сбережения в недвижимость. Волну спроса также можно объяснить и сезонностью: традиционно к началу весны наблюдается повышение покупательской активности после продолжительных государственных праздников.
В апреле-мае стоимость квадратного метра в большинстве регионов показывала схожую динамику: наблюдается снижение стоимости до уровня января 2022 года. Падение цен вызвано охлаждением спроса из-за выжидательной позиции населения на фоне экономической и внешнеполитической нестабильности, общим падением доходов населения, а также тем, что многие, кто стремился к покупке жилья, уже сделали это ранее.
В Архангельской области сложилась ситуация аналогичная большинству регионов России. По итогам I квартала 2022 года среднерыночная цена предложения новостроек в Архангельске (на примере квартир с площадями от 36,0 до 50,0 кв.м) увеличилась на 25,4% по отношению к концу IV квартала 2021 года, и на 38,8% в сравнении с I кварталом 2021 года (см. график выше).
Но вот уже по итогам II квартала 2022 года среднерыночная цена предложения новостроек в Архангельске (на примере квартир с площадями от 36,0 до 50,0 кв.м) отличалась в сторону увеличения только на 6,6% по отношению к концу IV квартала 2021 года, и на 11,6% в сравнении со II кварталом 2021 года (см. график выше «Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центральных округов Архангельска (1-2-комнатные квартиры)»).
Перелом был отмечен в апреле, когда среднерыночная цена предложения новостроек в Архангельске достигла исторического максимума в 132 300 руб./м кв. А вот уже май и июнь ознаменовались резкой коррекцией с возвратом цен к уровню начала 2022 г. Следует отметить, что и в начале этого года и в конце прошлого застройщики активно торговались и фактические цены продажи были, вероятнее всего, на всё те же 5-10% ниже среднерыночных. Разумеется, также наблюдается и снижение спроса.
Итоги 1-го полугодия 2022 года в Северодвинске такие: в I квартале 2022 года среднерыночная цена предложения новостроек в Северодвинске (на примере жилья с площадями от 36,0 до 50,0 кв.м) увеличилась на 1,2% по отношению к концу IV квартала 2021 года, и на 13,9% в сравнении с I кварталом 2021 года.
Но вот уже по итогам II квартала 2022 года среднерыночная цена предложения новостроек в Северодвинске (на примере жилья с площадями от 36,0 до 50,0 кв.м) отличалась в сторону уменьшения на 0,03% по отношению к концу IV квартала 2021 года, и в сторону увеличения на 12,9% в сравнении со II кварталом 2021 года.
В отличие от Архангельска для Северодвинска весь этот период было характерно более умеренное нарастание цены, поэтому не видно и резкой коррекции.
Спрос в Северодвинске находится на минимуме уже достаточно продолжительное время, количество сделок по ДДУ исчисляется единицами, поэтому активных скачков цен не наблюдается.
Корреляция стоимости 1 кв. м жилья между первичным и вторичным рынками на примере центра Северодвинска, исключая о. Ягры (1-2-комнатные квартиры)
На протяжении 1-го полугодия 2022 года рынок жилой недвижимости Архангельска и Северодвинска был по большей части инертен: какой бы то ни было устоявшейся активности не прослеживалось, за исключением конца I квартала, когда успевшие к этому времени скопить достаточную сумму покупатели, поспешили реализовать вложения в недвижимость, опасаясь больших потерь от нестабильной финансовой ситуации и подешевевшего рубля. В этот период можно видеть максимальные среднерыночные цены (см. графики выше). Но это отнюдь не означает, что было зафиксировано очередное повышение цен, скорее, это было «зачищение» рынка от недорогих предложений, в результате чего средние значения цен технически могли стать выше. К тому же, мы знаем, что застройщики, которые хоть что-то продают, охотно торговались, чтобы не упустить клиента. Грозящий им кассовый разрыв активировал инстинкт самосохранения. Что мы писали на нашем сайте на эту тему, можно прочитать в соответствующей статье.
В КАЧЕСТВЕ ИТОГА МОЖНО РЕЗЮМИРОВАТЬ, ЧТО В АРХАНГЕЛЬСКЕ СРЕДНЕРЫНОЧНАЯ ЦЕНА «КВАДРАТА» НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ВНОВЬ ОБНОВИЛА АБСОЛЮТНЫЙ МАКСИМУМ, СОСТАВИВ В АПРЕЛЕ 2022 ГОДА — 132,3 ТЫС. РУБЛЕЙ. В СЕВЕРОДВИНСКЕ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЭТОТ ПОКАЗАТЕЛЬ БЫЛ «СКРОМНЕЕ», И НАХОДИЛСЯ НА УРОВНЕ 99,3 ТЫС. РУБЛЕЙ В МАЕ. ПОСЛЕ ДОСТИЖЕНИЯ ЭТИХ МАКСИМУМОВ НАМЕТИЛАСЬ КОРРЕКЦИЯ.
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ
Активность на вторичном рынке к концу IV квартала выросла. По аналитическим данным банка ВТБ, в апреле в регионах не более 33% сделок приходилось на вторичную недвижимость. В июне доля таких сделок в общем объеме продаж достигла почти 70% и приблизилась к уровню начала года. В период высоких ипотечных ставок на рынке сформировался отложенный спрос на «вторичку», который в ближайшее время будет реализован.
Сегодня в большинстве регионов наблюдается начало процесса восстановления рынка недвижимости на фоне смягчения политики Центробанка. Однако на рынке по-прежнему велика доля предложений с ценами, которые в рамках реальных сделок будут скорректированы, особенно на вторичном рынке.
Прогноз ценообразования на рынке Архангельского региона на III-IV кв 2022 г.
Итак, снижение ипотечных ставок не привело к оживлению спроса. Объем выдачи ипотеки в мае оказался рекордно низким за последние 4,5 года. По данным Центробанка, в мае банки выдали всего 36, 6 тыс. жилищных кредитов на сумму 139 млрд рублей. Это 67% меньше прошлогоднего показателя. Годом ранее в мае было выдано 148 тысяч ипотечных займов на сумму 434 млрд рублей.
В апреле этого года было выдано 49 тыс. кредитов на сумму 161 млрд рублей. В начале пандемии коронавируса банки выдавали не менее 100 тыс. жилищных кредитов в месяц, отмечают аналитики. Снижение объемов выдачи ипотеки в мае оказалось не таким большим, как в апреле, когда падение показателя в годовом выражении превысило 70%. Однако сокращение объемов выдачи ипотеки остается значительным.
Средневзвешенная ставка по ипотеке в мае этого года снизилась до минимального значения 6,17% годовых, отмечают в Центробанке. Это связано с тем, что большинство выданных ипотек пришлось на льготные программы. В мае ставка по льготной ипотеке на новостройки была снижена до 9% годовых, но это не привело к оживлению спроса. В июне ставку по программе снизили до 7% годовых.
По итогам 2022 года спрос на новостройки в «квадратах» может снизиться на 10–15% по сравнению с прошлогодним показателем, пишет «РБК-Недвижимость» со ссылкой на исследование АКРА. Аналитики ожидают, что в денежном выражении уровень спроса не изменится.
Спрос на первичное жилье будет зависеть от уровня ипотечных ставок. Снижение ставок поможет избежать обвала спроса. На рынке новостроек уже наблюдается оживление, отмечают специалисты. Во второй половине года из-за роста ставок снижение спроса составит 10–20%, но с учетом высокого объема продаж в первом квартале годовое снижение продаж не превысит 15%, объяснил директор группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков.
По оценке АКРА, в 2021 году спрос на первичное жилье составил 32 млн кв. м, в денежном выражении было продано жилья на 3,5 трлн рублей.
Эксперты АКРА полагают, что снижение спроса отразится на объемах ввода новостроек в 2023–2024 годах. Поскольку большая доля стройматериалов и оборудования импортируется либо производится с использованием импортных составляющих, застройщикам приходится быстро искать альтернативные решения. Это окажет дополнительную нагрузку на отрасль.
Танурков считает, что в среднесрочной перспективе застройщикам поможет пережить период нестабильности раскрытие эксроу-счетов в 2022–2023 годах. Лидеры стройотрасли уже накопили большие суммы на эскроу-счетах.
ВЫВОДЫ
В III-IV кварталах 2022 г. мы навряд ли увидим рост цен на первичном и вторичном рынках жилья. Конечно, и полной остановки движения на рынке тоже не будет. Вероятно, застройщикам и продавцам вторички придется продолжать лавировать на грани сложившихся цен и низкого спроса, пытаясь и покупателя не отпустить к конкурентам, и продать как можно выгоднее.
Обнадеживающие внешнеполитические новости и стабилизация финансовой системы вместе с продолжением снижения Банка России ключевой ставки безусловно могут стать драйвером восстановления активности на рынке, но что-то подсказывает, что покупатели продолжат осторожничать с инвестициями «в кирпич, а не в пищу».
Беря во внимание тенденцию последних 12-18 месяцев, временный всплеск активности покупателей будет сменятся периодом ее спада. А с учетом возможной отмены моратория на банкротство застройщиков, который был введен ранее в конце марта 2022 года как антикризисная мера, с их стороны можно ожидать более значительных уступок по цене. Это будет закономерной реакцией бизнеса в попытке избежать как минимум кассового разрыва, и, как максимум — банкротства.
(скомпилировано и дополнено по материалам blog.domclick.ru, cian.ru)
Полная версия статьи со всеми числовыми показателями опубликована в актуальном выпуске Аналитического исследования.
